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功能冲突视角下房地产业用地规划研究 　　【摘要】房价上涨受供给需结构性矛盾的影响，根源在于地方政府的土地财政和地方债务风险，房地产业的过快增长使得住宅用地规模扩大，压缩了商服用地空间，造成区域土地功能冲突。从用地规划角度，解决土地财政及保证房地产业有序健康发展的有效途径就是合理控制住宅用地规模，增加商服用地供给规模。 　　【关键词】功能冲突 房地产业 土地财政 规划 　　房地产业作为服务业的重要组成部分，在整个国民经济中地位突出。近些年来，我国房地产持续升温，国务院及各级地方政府虽然屡次对房地产市场进行紧缩性调控，但房价依然持续上涨，房价过高已成为影响普通民众生活质量及社会安定团结的重要因素。 　　一、房价上涨的原因分析 　　（一）房地产业供需的结构性矛盾是房价上涨的主要影响因素 　　价格是价值的货币表现形式。在市场经济的大背景下，供求关系始终是价格的决定性因素。从需求方面看，一方面普通居民的住房需求增加，伴随着工业化和城镇化进程的加快，我国人口不断增加，居民收入逐渐增加，老百姓“买房置地”的观念根深蒂固，民众的住房刚性需求不断增强。2013年6月19日，李克强总理主持召开的国务院常务会议上决定将“支持居民家庭首套自住购房”作为房地产调控中的政策要点，这也体现政府对刚需购房群体的关注；另一方面，房地产作为投资品需求强劲，2008年国际金融危机以来，为了保持经济平稳较快发展，中国实行了宽松的财政政策和货币政策，提出了4万亿经济刺激计划，中央银行多次下调存款准备金率，使得市场流动性增强，鉴于房地产行业的技术和市场准入门槛较低，在资本的趋利性作用下，大量的货币资本涌入房地产市场，房地产投资需求旺盛。从供给方面，主要体现在房地产业产品供给结构的失衡。目前，在房地产开发的产品中，商品房的供给占绝大部分比例，而经济适用房和廉租房、公租房等保障性住房的比重非常低，使得其供给不能满足需求，据建设部门统计，2007年10月，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为25.77%。 　　（二）地方财政对土地出让金的过度依赖是房价过高的根源 　　改革开放以来，我国经济建设取得了举世瞩目的成就，经济总量长期以超过10%的速度进行增长，中国经济增长主要依靠出口、投资、消费“三驾马车”驱动。然而，2008年美国次贷危机进而引发的金融危机迅速向全球蔓延，使得出口放缓，经济增长动力不足。为保持宏观经济平稳较快增长，扩大投资力度，我国实施宽松的财政政策，政府购买和财政转移支付的力度逐年加大，财政支出的增长规模大大超过财政收入的增长规模，政府财政赤字现象严重，政府债务负担在不断加大。2012年中央政府与地方政府加总债务27.7万亿元，占当年GDP的53%，其中地方政府债务19.94万亿元。政府债务负担沉重，债务违约风险增加，倒逼政府必须通过各种途径增加财政收入。事实上，一方面土地出让已经成为地方财政收入的重要源泉之一，2012年，全国土地出让金为2.6898万亿元，占全国财政收入的比重为22.94%。另一方面土地出让也是政府增加财政收入的便捷途径，我国土地国有或集体所有制决定了政府享有绝对的土地审批和控制权，地方政府往往更倾向于通过出让更多的土地或提高土地价格来增加财政收入，以此减轻政府债务负担。2012年四季度末，全国105个主要城市综合地价为每平方米3129元，同比增长2.6%。土地价格上涨导致房地产用地成本增加，房地产建设用地成本在房地产总成本中占很大一部分比例，这样就顺势推高了房地产价格。 　　二、房地产扩张导致的土地功能冲突 　　（一）土地功能冲突 　　土地功能是指土地在人类生产和生活中所承载的功效和职能。土地功能具有多样性，其大致可分类为：一、作为“建设用地”为工业化和城镇化提供空间载体；二、作为“农业用地”为人类生产生活提供粮食资源；三、作为“生态用地”承担区域生态屏障功能。一般而言，自然条件较好的土地，其开发利用成本往往比较低，所以，环境适宜性和经济适宜性使得土地的利用方式趋于空间选择的一致性。土地功能及其利用方式的多样性使得土地利用主体具有多样性，不同的土地利用行为主体在具体区域空间范围内，以自身利益为导向，对土地利用的相对最优空间选择进行博弈，他们之间的竞争使得强势的利益相关者挤占区域内其他利益相关者的空间，弱势的利益相关者的空间将逐渐压缩，当压缩程度超过一定的范围致使其功能受损时，就产生了土地利用的功能冲突[1]。 　　由于我国房地产行业的利润率高于各行业的平均利润率，也高于国际房地产行业的平均利润率，国际房地产平均利润率为5%～8%，而我国房地产行业利润率却高达35%左右。在土地利用主体博弈方面，房地产业属于强势的利益相关者，不断挤占其他产业用地空间。2012年国有建设用