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房产交易型受贿认定中的几个问题 摘要：理论认识和审判实践中，对于房产交易型受贿罪中如何认定受贿数额标准、交易时间、市场交易价格等存在较大争议。结合审判实践中的实例加以分析后认为，判断是否明显低于市场价格，要从受贿罪权钱交易的本质出发，结合当时、当地的经济发展水平、房产市场的交易规则等方面进行综合判断；此类受贿应以合同签订时间为交易时间点；交易价格的认定应是商家针对不特定人优惠折扣后的价格；还有在认定最低优惠价格要注意查清优惠价格的真实性以及是否针对不特定对象和是否附条件等方面。 关键词：房产交易；受贿；市场价格；交易时间 2007年7月8日，最高人民法院、最高人民检察院联合发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》法发[2007]22号（以下简称《意见》），该《意见》第1条规定国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋，收受请托人财物的，以受贿论处。受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。同时还规定，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。但此《意见》对于如何认定受贿数额标准、交易时间、市场交易价格等没有作出具体规定，在审判实践中如何操作争议较大，下面笔者结合两个案例对这几个问题进行探讨。 案例（一）：被告人王某系某县建设局长兼房管局长，2004年上半年，被告人王某到开发商张某在建工地进行安全检查，并看中拟开发未开工的a5-301室，面积135.56平方米。2004年9月28日a5楼开工后，开发商根据王某意愿将a5-301室地板、楼顶和窗户改成现浇板、中空玻璃，每平方增加成本近50元。2004年12月8日该楼盘对外销售，价格为每平方1 250元。2005年5月，楼盘开发完毕，开发商通过某招商引资单位负责人陈某告知房屋价格按每平方米1 000元算，王某对此价格仍不满意，经过陈某协调，开发商又将价格降至每平方米900元，王某同意，同时提出由于银行存款需两三个月后到期，提出先拿钥匙后签订合同付款，开发商亦同意。2005年8月10日，王某将购房款15万元（含车库）汇入开发商账户。2005年8月17日，与开发商签订书面合同。王某及开发商均担心房价低影响不好，将合同签订时间提前到2004年8月17日，并将部分车库价款补到房屋价款里。案发后，经价格鉴定，2005年8月涉案房屋（包括车库）市场价款为20.703 44万元（每平方米1 300元）。 案例（二）：被告人李某系规划局长，2000年底，开发商宋某因在李某饭店消费及借款，欠李某5.4万元，双方确定李某以12万元的价款购买宋开发的门面房一套（一下二上135平方）。李某付给宋某五万元，在实际支付10.4万元的情况下，宋某出具16.6万元收据给李某。2001年下半年，李某和宋某签订购房合同，因担心12万元价格太低，影响不好，双方签订合同价款为16.6万元。2002年上半年，宋某门面房峻工后交付李某，年底李某花费一万余元装潢后，以17.25万元的价格出售给陈某。2003年1月17日李某将余款1.6万元给宋某，案发后，经价格鉴定，该门面房价格为23万元。 上述两案例中均存在如何认定明显低于市场价格、交易时间、市场价格及最低优惠价格的问题。 一、如何把握明显低于市场交易价格 对于为何规定明显低于市场交易价格，最高人民法院刘为波在《意见》解读中谈到，鉴于此类交易行为的对象多为房屋、汽车等大宗贵重物品，稍微降低几个百分点，数额即可能达到数万元甚至数十万元，如简单规定以低于市场的价格购买或者高于市场的价格出售房屋、汽车等物品，达到受贿犯罪的定罪数额起点的，都以受贿犯罪处理，打击面可能失之过宽，故《意见》规定了“明显”低于或者高于市场价格的限制性条件。但由此带来的问题是如何判断“明显”低于市场价格。对此司法实践中有人提出相对比例说、绝对数额说、数额比例结合说等判断规则。所谓相对比例说，低价购买超过一定比例的，为明显偏离市场价格，如低于市场价格的九折或八折以下认定为明显，但此类标准将不当扩大打击面，因为实践中打折购房很普遍，打折也是开发商的一种促销手段，如不加区分以低于九折或八折认定为明显有失偏颇，且此类标准也不好统一，难以解决司法实践中的各种情形。持绝对数额说观点认为确立一个立案标准，贿赂双方实际交易价格与市场交易价格的差额如果超过立案标准，认定为明显低于市场价格。有人还提出立案标准为五万元，超过五万元构成受贿。这种观点是实践中容易操作，但此观点在司法实践有可能不当扩大或缩小打击面，因为在司法实践中，房产的买卖动辄上百万元，尤其是大中城市，商家稍微让利几个点就有可能数额特别大，达到定罪标准，而在一些小城市或经济不发达地区，房产价格较低，即使六折、