精工地产2013年8月郑州世航之项目商业定位报告.pptVIP

租金收益还原估算 本项目街铺的租金水平为A=2160-2400元/㎡●年； 本项目街铺的投资回收周期计为N=12年； 本项目街铺的租金还原率为R=10%； 从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为14718-16352元/㎡； 条件 计算 结果 P=14718-16352元/㎡ PART 4 商业定位体系 商业定位体系价格定位销售型商业价格预判 销售型商业入市价格预判 通过与市场在售项目的参考比较，本项目销售型商业入市价格预计为18737元/㎡； 从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为14718-16352元/㎡； 保守估算，本项目销售型商业入市价格预计为16326-17306元/㎡ PART 4 商业定位体系 商业定位体系价格定位销售型商业价格预判 通过市场比较法与租金收益还原法的加权平均得出本案商业价格判断： 其中加权比例：租金收益还原法：市场比较法=6:4 PART 4 商业定位体系 商业定位体系价格定位销售型商业流量预判 商业体量判断 共两层，除去一楼办公大厅和电梯井及步梯所占面积，可售商业面积约为8420㎡（其中，1F为4002㎡，2F为4418㎡）；市场较大面积商铺月均平台流量1800-2000㎡ 通过市场比较及经验值判断各因素影响对流量的影响比例 地段影响修正：50% 工期影响修正：20% 交通影响修正：30% 配套影响修正：10% 规模影响修正：20% 综合影响比例：26% 修正后本项目月均流量约为1332-1480㎡ 本项目商业销售周期约为：6-8个月 PART.5 物业发展建议 铺位物理分割建议 垂直交通建议 经营方式建议 PART 5 物业发展建议 物业发展建议铺位分割1F业态落位 面积建议：30-60㎡/100-300㎡ 云港路沿线商业价值较高，应设定主流消费业态：餐饮、便利店、通讯等业态；东侧商场入口属性决定，可做餐饮、便利店等基本商业配套； 商场内部空间，建议做专业办公市场，可设定：打印复印、办公用品、电子商务用品，电子办公用品维修、保险柜专卖等相关业态； 云港路两端头角部位置，可设置大面积商铺（100-300㎡），后期可统一招商，引进投资担保、证券公司等金融性质公司，与旁边金融广场共同打造区域金融中心。 餐饮、便利 专业办公、电子办公用品 金融性质公司 PART 5 物业发展建议 物业发展建议铺位分割2F业态落位 划分建议：建议划分为30-60㎡商铺，后期统一招租； 建议引进两到三家中高端商务餐饮，面积约2300-2600㎡；经营业态如：西湖春天、外婆家、澳门豆捞等。 建议做大型商务休闲配套：SPA休闲会所、君行健足疗等休闲配套，建议面积约2500㎡。 其中，针对此中高端服务配套，建议设置专用客梯，取消商场内部自动扶梯设置。 垂直专用电梯入口 垂直专用电梯入口 商务餐饮 商务休闲 PART 5 物业发展建议 物业发展建议铺位分割面积划分 关于柱距：建议8.4米 1F面积建议： 云港路两端头角部位置建议300-400平大铺位，进行统一招商，引进证券公司、投资担保公司等 云港路沿线小型便利及餐饮行业，建议其以较小面积为主，建议在30-40㎡之间； 内部专业办公市场铺位设置以柱距半柱距为准，约每间30-80㎡（可根据具体情况进行划分）； 2F面积建议： 2F为商务休闲配套，可根据具体空间需求划割设置小面积商铺，建议主力面积在30-60㎡之间。后期统一招租经营。 PART 5 物业发展建议 物业发展建议垂直交通 平面动线： 整个1F建议2条人流主动线，绝大多数的店铺分布于主动线两旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性； 建议主通道宽度4米。 垂直交通： 建议取消自动扶梯，设置针对性的客用电梯 保证二楼进入的便利性，选择合适的位置设置垂直交通，保证商铺的昭示性，充分利用垂直交通对人流的组织作用。 步梯与专用电梯结合设计 入口1 入口2 人流动线 人流动线 步梯 步梯 垂直客梯 垂直客梯 PART 5 物业发展建议 物业发展建议经营方式建议 经营方式建议： 1、售后返祖 根据目前港区在售商铺市场及港区城市价值兑现前景，在快销回笼资金的目标下，为消除置业者的疑虑及观望态度，建议采取售后返租的方式，实现快销目的。建议返租周期为3年，收益率在8%-10%左右。 2、主力招商 针对商务餐饮、商务休闲及专业办公市场等业态，建议开发商尽早招商，招商落位同样也是增强置业者信心、消除观望态度的有力措施。 PART 3 市场研究判断 市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地 开发商：河南荣亿置业有限公司 项目地址：郑州航空港区保税北路琴台街交汇处（富士康正对门） 建筑面积：商业12万㎡ 商铺面积：27-67 ㎡ ，主