[整理版]物业公司方案.docVIP

喀什东方星 物业管理公司 运作方案 一、公司简介 新疆东方星国际贸易有限公司成立于2010年3月， 注册资金100万元。公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程。承蒙广大客户的厚爱与支持，公司规模日益扩大，工作团队得以优化。 经过几年的风斗创业，我们在服务行业积累了丰富的经验，形成了独特的风格。 其名下的喀什东方星物业管理公司注册资金50万元，具有国家物业服务三级资质。公司组织机构齐全，设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、保安部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门。通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围。公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。 二、二号小区物业管理中存在的问题 位于喀什市艾孜热特路的二号小区，周边交通便捷，配套设施完善，地理位置优越。建筑主要由多层居住楼及别墅和谐布局。对喀什市而言，是较大的居住社区。正由于本小区以上特征，导致小区的物业管理非常庞大，管理较为混乱，存在一些问题。 据了解， 就我市各部门受理的物业纠纷而言，二号小区存在的纠纷类型大致以以下六种为主要常见：一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷；二是公共费用分摊纠纷；三是小区停车位收费引起的纠纷；四是业主违章搭建引起的纠纷；五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；六是出租房较多、流动人口难以管理引起的纠纷。综观近些年来社会媒体对此类纠纷的报道以及相关分析调查来看，产生上述纠纷有以下原因：　　1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内物件丢失等治安管理是常见的物业管理纠纷。而且业主在和物业公司签署管理服务合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少，特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。　　2、收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。　　3、业主不懂法，平时不注意收集、保全证据。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承担赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。　　4、物业管理企业未按资质规定要求从事服务，缺乏相关能力。物业管理企业虽领取了相应的资质证书，但从业人员并不是相关专业技术人员，且不具备相关职称。物业管理并未能按《物业管理企业资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务，引起业主的强烈不满，有少部分业主因此提出抗辩，认为物业管理企业未按照规定提供服务，其首先不履行合同，故就欠缴物业管理费。 5、流动人口管理制度不完善。流动人口的管理是一项综合性、社会性工作，但从目前情况看，流动人口管理未真正纳入政府行政行为的管理轨道，有关部门侧重于文件的上传下达或做协调工作，没有真正投入力量进行宏观调控和微观管理，没有很好地发挥和调动用人单位的作用，相关部门、单位、基层组织缺乏信息沟通、制度约束、责任追究机制，无法形成强大的管理合力，从而造成流动人口管理工作只能由公安机关单枪匹马、孤军作战的具体管理的现状。 三、解决方案 基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，可作如下思考：　　1、物业公司强化合同意识。签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务。 2、物业公司应定期对物业管理人员进行培训、考核，从而提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。 3、引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。