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我国房地产税对房价影响实证分析 　　摘要：我国的房地产税收涉及到流转税类、所得税类、资源财产税类及目的行为税类等，除了税收，房地产税纳税人在开发、交易和持有环节还承担着大量的收费。政府在利用房地产税收政策调控房价的时候，应科学认识房地产税的具体影响效果，分清每种房地产税的功能和作用，提高房地产税调控的针对性、有效性和预见性。 　　关键词：房地产税；房价；税收调控 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-00-01 　　近年来，中国房地产市场呈现非理性繁荣发展态势，各地房价过快上涨，导致普通居民住房成本和压力剧增，并对房地产市场的稳定性与健康性、经济增长结构与方式转变造成较大冲击，由此房价调控问题成为各方关注的热点和焦点。目前，我国学者对房地产税收的研究内容包括：我国房地产税制体系研究、我国房地产税制存在的弊端、房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场的调控作用。房地产税是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具，在引导房地产资源合理配置和有效利用以及社会财富公平分配等方面具有独特的功能，我们应认真研究其内在关系。从理论角度看，只有正确认识房地产税和房价之间的关系，才能全面把握房地产税调控房价的运行规律，建立理论分析模型，并运用这些模型分析房价波动是否异常。从应用角度看，我国现行的房地产税制在实践中暴露出越来越多的问题，如税费项目繁杂、税率设计不合理、各环节税负不公平等，正确认识房地产税与房价的关系可为房地产税制改革提供经验参考。 　　一、我国房地产税制现状与存在问题 　　1.保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。目前，我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻，保有环节只有房地产税和城市房地产税两个税种，其中，城市房地产税只是针对外商投资企业和外国企业征收，而房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。 　　2.现行房地产税制没有体现公平税负的原则。主要体现在内???税制不统一和城乡税制不统一两个方面。房地产税仅针对内资企业，而城市房地产税仅针对外资企业；耕地占用税仅针对内资企业，而外资企业不必缴纳；内资企业缴纳城镇土地使用税，而外资企业缴纳土地使用费等。城乡税制不统一指的是，城镇企业的房地产征税，而农村企业的房地产不征税——这同样造成不公平竞争。 　　3.房地产税收制度的目标多元化，税种、税率设置不科学。我国房地产税种较多，房地产税的政策目标呈现离散的多元化，各个税种的政策目标专门化，作为整体的房地产税的政策目标不清晰，各税种之间的政策目标不协调。同时，房地产税课税标准繁多，有的以面积为课税标准，有的以交易价格为课税标准，有的以评估价格为课税标准。课税标准不一，既增加了课税难度，又降低了税法的技术合理性。 　　4.土地租金和税费包含在房价中我国现行的土地审批制度，批租制度使得地价较高，房地产价格也随之偏高，现在的房价中已包含了几乎全部的税费，目前，房价构成中有许多不合理的因素，地价和税约占购房总成本的50%。 　　二、房地产税对房价的影响实证分析 　　中国房地产税对房价的影响还存在另一种重要渠道，即房地产税增加将促进地方公共服务和设施水平提高，从而对房地产价格带来正面影响，这也即是房产税收益论中税收资本化的中国验证。而契税对商品房价格的影响则不是那么的明显，表明这些税种未具有税收资本化效应，通过增加房地产开发和交易成本而抑制其需求，从而抑制房价上涨。 　　1.我国房地产税和房价之间存在长期稳定的均衡关系，房价和房地产税存在正相关关系，调高房地产税会引起房价增长； 　　2.我国房地产税制设置欠完善，房地产税变化会影响房价，而房价变化不会影响房地产税。 　　三、政策建议 　　衡量房地产税的影响效应依赖于具体税种，不同税种的影响方向和程度均不尽相同。我们应对现行的房地产税收制度进行改革。目前，我国主要通过信贷和土地来调控房地产市场，税收只作为一种辅助手段，房地产税种、税率设置不科学，导致税收负担不公平、不合理。特别是，现阶段房地产税大多是按房产原值计算征收的，而忽略了房产的市场价值，既不考虑房产的自然损耗，又不考虑土地的级差收益、时间价值。同时，现行税制未对存量房地产征税，这影响了房地产税对房地产市场的资源配置效率。 　　（一）开征统一的房产税，改变房产税负结构 　　开征统一的房产税，将现行的涉及到房地产转让和持有阶段的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等合并为一个税种：房产税，取消城市维护建设税、耕地占用税等税种，同时将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房地产保有阶段逐年缴纳的房地产税，这样就可以降低消