绍兴袍江房地产调研告终稿78DOC.docVIP

目 录 调查说明 3 一、调查目的 3 二、调查内容 5 三、调查方法 6 区域概况篇 7 一、绍兴市概况 7 二、绍兴城市经济 11 地块篇 16 一、袍江概况 16 二、地块分析 21 房地产市场篇 23 一、绍兴整体市场 23 二、袍江市场 32 三、袍江各项目商业调查 35 四、相关楼盘详细资料 39 问卷调查篇 59 定位建议篇 69 一、项目整体定位 70 二、目标客群梯队 70 三、户型定位 71 四、规划形态设计 75 五、产品风格设计 75 六、社区配套 76 七、商业规划 77 调 查 说 明 一、调查目的 本次调查的主要目的是紧紧围绕地块所处的区域环境、整体市场发展情况，调查和分析绍兴、袍江区域的经济、人口发展状况的信息，调查和分析袍江区域房地产行业的整体竞争和发展状况的信息，调查和分析当前袍江区主要房地产项目的信息，调查和分析袍江区住宅、商铺的潜在消费者的需求特点、购买行为和对本案的期望与要求，从而为开发商G4地块项目的投资、设计、营销等有关决策提供相应的事实与信息支持，为公司进一步的项目策划和运作服务。具体调查目的如下： 1、分析袍江区经济和人口发展情况，分析袍江区房地产市场当前状况和发展动态； 2、分析袍江区竞争楼盘的主要情况； 3、了解袍江区当前的住宅情况； 4、分析潜在消费者对住宅的心理需求和购买行为的特点，包括其消费意向、面积户型要求、考虑因素、期望价位等； 5、对项目进行投资分析； 6、根据调查所得到的结果，综合宏观环境、行业竞争和消费者需求，提出项目的市场定位及操作策略。 二、调查内容 本次调查共分4个部分，包括宏观环境（经济、人口环境）调查、行业整体状况和主要竞争楼盘调查、住宅消费调查、区域商业调查，具体内容如下： 1、绍兴市近年来的经济和人口发展变化情况； 2、绍兴市和袍江区房地产业近年来的发展变化情况； 3、袍江区主要竞争楼盘的发展商、开发规模、价位、主要户型、外观风格、容积率、开发节奏等； 4、袍江区住宅、商业的现状、潜在消费者的未来需求、购买决策的影响因素。 三、调查方法 本次调查主要针对G4地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下： 1、为获取当地的经济、人口和房地产市场发展数据，我们查阅了政府部门的统计资料； 2、为了解各竞争楼盘的情况，我们实地走访了袍江区目前在建的多处楼盘，通过访谈和资料收集，了解有关户型、价格、规模、进度等方面的情况； 3、在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对住宅的消费特点进行重点调查。 区域概况篇 一、绍兴市概况 1、地理位置 绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省的东北部，钱塘江南岸，宁绍平原的西部，杭甬之间。绍兴历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。 2、城市规模及人口 绍兴市面积8256平方公里，人口433万，其中市区面积339平方公里，人口64万。 3、行政规划 绍兴市下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区。 4、城市交通 绍兴位于长江三角洲南翼，东接宁波，西临杭州，距离杭州萧山国际机场30公里，距离北仑港120公里；距离上海230公里，跨钱塘江高速通道通车后，到上海的距离将缩短至160公里，是浙江钱塘江南岸的地理中心和交通咽喉。 5、城市资源 绍兴城市有显著的资源特点，典型的江南水乡，水资源非常丰富，城市建筑群与水有着很好的互动，显得格外有灵性，这在其他城市不多见。同时，绍兴的深厚的文化底蕴也铸就了城市特有的风韵。全市现有对外开放的旅游景点近200处,著名的有鲁迅故居、古纤道、大禹陵、兰亭、沈园、蔡元培故居、周恩来祖居、诸暨西施殿、新昌大佛寺、上虞曹娥庙等,现辟有酒文化、石文化、书法、佛教、水乡等多条旅游专线。全年完成全社会固定资产投资624.95亿元，比上年增长16.8%，房地产开发投资116.00亿元，增长55.8%15642元，比上年增长18.9%；农村居民人均纯收入6970元，比上年增长13.5%。年末全市城镇居民人均现有住房使用面积25.62平方米，比上年末增长2.5%；全市农村居民人均生活用房面积58.2平方米，增长1.2%。亿元，按可比价比上年同期增长％，全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长%，房地产开发投资亿元，%。 城市居民可支配收入17516元，比上年增长%；农村居民人均纯收入元，比上年增长5%。全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长%，房地产开发投资亿元，增长%。 城市居民可支配收入19486元，比上年增长%；农村居民人均纯收入元，比上年增长%。 人均收入水平: 2001-2006年绍兴人均收入水平 绍兴经济在长三角的