《天泓山庄开发投资方案》.docVIP

PAGE 33 - 静园开发投资方案 （天泓山庄项目） 策划指导:陈林杰（副教授、高级经济师） 项目组名: 勇往直前 成员名单: 马继云、黄瑾、肖亮虹、刘静、江红兵、罗良、陆海洋、周科学 报告时间：2009年3月10日～6月20日 目 录 第一部分：项目背景 第二部分：市场分析 第三部分：地块风险分析报告 第四部分：投资方案设计 第五部分：地块融资与投资报告 第六部分：投资分析 第一部分 项目背景 项目地址，栖霞区环陵路1号。占地面积200000平方米。 容积率1.16. 天泓山庄地处南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东南麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是“紫气东来”的风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。 第二部分 市场分析 经营环境要素： （一）、经济发展环境： 1、宏观经济发展形势： ⑴国际经济发展形势： 自美国次贷危机以来，一场世纪性的经济大危机席卷全球，股市出现暴跌、持续 不稳定的局面，国际贸易呈现萧条局面，在这样的经济环境下，不同的行业出现了相当程度的困顿、萧条状况，房地产行业同比受挫最重，经济发展环境不是很乐观。 ⑵全国经济发展形势 受全球经济危机冲击，我国房地产行业发展环境欠佳，全国经济发展形式走低，各种机构对房地产开发项目的需求疲软。2008年下半年影响最为明显，国家就此也采取相关救市措施，2009年开始至今房市出现回暖现象，专家预计经济发展环境可能会逐步转好。但因受全球经济危机的严重影响以及一系列的连锁反映，2008-2010年，不管是世界范围还是中国的经济形势，都是最为困难的，鉴于中国当前的经济结构、经济变革措施、已有经济基础，我认为在克服经济危机、恢复市场信心的挑战中，中国相比而言更有优势性。中国虽然在此次经济危机中的影响有限，但是由于当今全球经济一体化的特征使得中国也难以独善其身。房地产作为中国近年来一直受社会各界所关注的热点行业，由于其自身与国家宏观调控，与民生戚休相关的特征使其在本轮的金融海啸当中同样受到了冲击，但从2008年1-8月份的数据来看，金融海啸的威力还未完全在房地产行业及相关链条当中得到有效释放。根据权威数据统计2008年1-8月中国 HYPERLINK /phrase-2006081511264100447.html \t _blank 房地产开发投资实际完成18430.0亿元，比2007年14275.7 HYPERLINK /phrase-2006071009210800458.html \t _blank 同比增长29.1%；其中：住宅 HYPERLINK /phrase-2006031417350200437.html \t _blank 投资总额为1338480亿元，比2007年同期增长31.7%；经济适用房投资总额为54667亿元，比2007年同期增长21.7%；办公楼投资总额62434，比2007年同期增长0.1%，商业营业用房投资总额186057亿元，比2007年增长17.4%。商品房屋施工面积2316079.4千平方米，比2007年同比增长21.7%； 竣工面积 233714.5千平方米 ，比2007年同期增长 12.2%； HYPERLINK /phrase-2006071818431200447.html \t _blank 销售面积 345922.8千平方米，比2007年同期降低14.7%；新增加固定资产577311亿元，比2007年同期增长 26.8%。 ⑶当地城市经济发展形势 2009年南京楼市起步不错，出现小幅回暖现象，在全国经济一体化过程中，南京的特殊区位将促使其经济辐射与联络功能大幅提升，使其面临更大的发展机遇。但是市场仍旧处在低迷期、市场信心的恢复不是一朝一夕的事，它不可能靠一时间的政策变化、政府举措而改变，而立竿见影的，有一个缓冲的时间差。 2、市民的收入 ⑴收入水平：统计称,我国全年城镇居民人均可支配收入15781元，比上年增长14.5%扣除价格因素，实际增长8.4%。农村居民人均纯收入4761元，比上年增长15.0%，扣除价格因素，实际增长8.0%。年末居民储蓄存款余额21.8万亿元，比上年末增加45353亿元。,南京市民人均可支配收入达到14997元，增长约16.8%，位居2007-2008年全国城市人均收入排行榜第21位，收入的增长也带来了消费的增长。从消费来看，1─9月，南京城市居民人均消费性支出达9260.86元，比去年同期增长15%。其中，用于提升居住条件和精神生活的消费出现快速增长，居住、教育文化娱乐服务两大类支出成为引领消费增长的主动力，分别增长56.1%和23.0%。 ⑵贫富差异程度：从全国来看，城乡差距扩大，收入分配越来越不公平，从1985年开始，以市场为导向的改革全面推向城市