深圳市商业市场深度研究分析暨商业项目策划报告（上）.ppt

地铁4号线皇岗地铁站 地铁4号线皇岗地铁站目前正在加紧施工当中，预计将于明年6月份与福田口岸联检大楼同时启用，届时每天预计将有25万人次从福田口岸出入境，4号线的人流因此也会剧增。 目前地铁一期已进入正式运营期，人流量基本保持在每周100万人次的水平，而随着1号线延长线、2号线、3号线、4号线延长线等的施工和投入使用，相信贯穿深圳全境的地铁将成为未来深圳最便捷的交通枢纽，而皇岗站与福田口岸紧密的规划关系将促使福田口岸成为港人出入境的最佳场所。 和福田口岸一样，项目距离皇岗地铁站的直线距离不到200米，与香港落马洲地铁接驳的皇岗站势必成为港人通关的重要关口之一，同样给项目商业的发展带来极大的契机。 影响指数：★★★★★ 渔农村东北方向市政大道 按照规划，在渔农村东北侧政府将投资兴建一条双向双车道市政道路，直接连接皇岗路，形成渔农村片区的第二出口，彻底改变渔农村出入不便的局面。该道路将由区政府全额投资建设，计划资金为1500万元。 渔农村目前唯一的出入口——国花路 渔农村目前的交通环境极为不便，只靠位于西北处与福强路相通的国花路进出，项目位于渔农村内，其商业的发展需要便捷的交通服务，政府规划的东北市政大道与皇岗路直接联通，一方面改善了项目商业的交通现状，另一方面加强项目与皇岗口岸的联动，形成双口岸优势，对项目商业的经营和价值提升起到极大的促进作用。 影响指数：★★★★ 项目西侧市政广场 按照规划，在项目西侧与皇岗地铁站及福田口岸联检大楼之间有一个占地约4800平方米的市政广场，目前尚是荣华楼等旧式建筑，有待拆迁。 影响指数：★★★★★ 目前的旧楼严重阻隔了项目与福田口岸及皇岗地铁站的关系，随着新市政广场的投入使用，有利于提高项目与福田口岸联检大楼及皇岗地铁站之间的联动关系，有利于吸引其人流到项目来消费。旧楼拆迁和广场施工工作需要进行相关的政府沟通工作，确保在项目正式营业前全部完成。 香港DISNEY乐园 香港DISNEY乐园将于今年9月份隆重试营业，将是香港未来重点的旅游景点之一，由于其强大的影响力，吸引着中国国内众多的DISNEY迷，预计将来经福田口岸到香港DISNEY的国内游客不在少数，对项目商业发展有间接意义。 影响指数：★★★ 福田南片区简介 石厦片区商业情况 益田片区商业情况 皇岗福民片区商业情况 福民新村周边片区商业情况 福田保税区商业情况 彩田片区商业情况 福强路沿路商业情况 渔农村商业情况 福田南商圈简介 石厦片区商业情况 益田片区商业情况 皇岗福民片区商业情况 福民新村周边片区商业情况 福田保税区商业情况 彩田片区商业情况 福强路沿路商业情况 渔农村商业情况 石厦片区 益田片区 皇岗片区 彩田片区 福田保税区 渔农村片区 福强路沿线 福民新村 福田南目前尚未形成具备一定代表性的成熟商圈，一般均为围绕着主力店而形成的片区小型商圈，从图中可以看到福民路由于是福田新区委的所在地，周边中高档住宅林立，同时皇岗、水围、石厦三大城中村，大量的中低层收入的打工人士和深港家庭聚居在此，目前已经形成石厦、益田和皇岗三个小型商圈，彩田片区由于依托岗厦村，也形成了小型的商圈。 本报告所指的福田南片区主要是指东到彩田路，西到新洲路，南到福田保税区，北到深南大道的范围。 80-200元/㎡ 70-110元/㎡ 220-280元/㎡ 300-400元/㎡ 80-120元/㎡ 150-180元/㎡ 150-250元/㎡ 80-150元/㎡ 福田南商圈简介 石厦片区商业情况 益田片区商业情况 皇岗福民片区商业情况 福民新村周边片区商业情况 福田保税区商业情况 彩田片区商业情况 福强路沿路商业情况 渔农村商业情况 石厦片区依托福田新区委和石厦村，在主力店天虹商场的带动下已形成区域型商圈，主要以满足周边居民生活消费需要的商业为主。 新洲路北段—— 1.形式：以临街商铺为主； 2.档次：低档； 3.业态： （1）五金批发零售、装饰材料、灯饰等； （2）中低档小型风味餐饮； （3）沐足按摩等休闲商业； （4）便利店、培训、家私等满足石厦村民日常消费的中低档商业。 4.租金：临街商铺租金一般可达到80-100元/㎡，非临街商铺租金一般维持在50元/㎡左右。 丽阳天下等住宅底商—— 1.形式：以临街商铺为主，部分带二层； 2.档次：中档； 3.业态： （1）日杂、小型便利超市等； （2）服装、； （3）房屋中介； 4.租金：临街商铺租金为100-120元/㎡，非临街商铺租金一般维持在80元/㎡左右，二楼一般在40-60元/ ㎡ 。 大量的石厦村商业—— 1.形式：以临街商铺为主，部分带二层； 2.档次：低档； 3.业态： （1