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浅谈商业文化地产开发实践 　　摘要：商业文化地产在国内的出现和发展，是我国房地产市场发展到一定阶段的必然产物。案例通过将商业和文化的有机地融合，充分发挥了两者的协同效应，形成了以商养文、以文促商的运营模式，实现了良好的经济效益和社会效益，成为国内商业文化地产的成功典范。 　　关键词：商业文化地产运营模式 　　中图分类号： F293.33文献标识码： A 　　引言： 　　自90年代中后期以来，住宅类房地产的年开发量以20％以上的速度快速增长，但在开发过程中逐渐出现的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题,使得目前的住宅房地产投资市场出现整体下滑趋势。特别是在国家房产政策打压下，对相当一部分房地产企业来说，住宅房地产行业已沦为“微利”行业。当住宅房地产业平均利润日益减少时，房地产开发商就会去寻找新的利润增长点，进而战略转型。商业地产由于兴起的时间较短，利润空间比较大，在资本利润的驱动下，房地产商把大量资金由住宅类房地产市场转到商业地产的开发中，促进了高端产品的出现和发展。 　　1、房地产行业发展和商业文化地产的提出 　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业已经向传统的住宅市场转向了商业。国家统计局公布数据显示，2011年全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，而属于商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在出席“中国发展高层论坛2012”年会时也表示，目前我国房地产行业的多元化趋势已经越来越明显，商业地产的成长空间和潜力已经显现出来。 　　商业文化地产，通过在商业项目和文化项目间形成良好的互动，以商业部分的销售回笼或后期租金收益支撑文化部分的投资，弥补文化部分投资大、产生效益慢、回收期长的不足；同时通过文化部分提高商业项目的市场定位和经济附加值，从而对商业部分的人气、租金、售价等产生利好的影响，提高商业部分的盈利能力。两者通过互补获取1+1＞2的整体效应协同效应，可以建设真正符合现代商业需求、迎合大众消费新时尚的新型商业地产，实现商业艺术化和消费休闲化，实现文商共荣。 　　2、商业文化地产案例 　　项目位于深圳市南山区，土地面积5.4万平方米，土地用途为文化娱乐、图书展览用地，总建筑面积7.6万平方米。项目地块区位优越，配套完善，具有良好的商业基础，根据企业的设想及项目本身的特点，项目总体定位为：以文化经营为主导，以“ShoppingMall”式商业丰富项目内涵的文化、娱乐、休闲、商业互为联动的高端综合性物业，拟建成集文化、娱乐、休闲、商业于一体，涵盖剧院、会展、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、培训中心、文体设施和购物商场等十项功能于一体的综合性文化地产投资项目，营造包括影视文化、美食文化、城市休闲文化、时尚购物文化、科技娱乐文化及艺术文化等六大主题文化在内的“文化”体验空间。 　　项目2004年底动工，2006年3月公开发售，2007年底竣工，2008年元旦投入使用。项目总投资10亿元，可经营商业面积约10万平方米，其中商业与文化设施的面积比例约55：45，项目设计效果如图所示。 　　 　　图1深圳商业文化项目效果图 　　在后期的商业运营中，项目为企业提供独特的价值，再次证明其是一种成功的商业模式。项目所建设的高水平国家甲级剧院，承办了多场世界级的重量演出，给市民提供了与高雅艺术零距离接触的平台，为深圳人们带来了丰富的文化盛宴，对深圳文化事业发展所做出了重要的贡献。2006年，项目登上了城市商业的最高领奖台，荣获《2006深圳地产蓝皮书》——城市最佳商业项目奖。在随后的中国地标峰会暨中国地标荣誉榜颁奖典礼活动中，获得“中国十大新地标商业地产”大奖，入选深圳地标。 　　4、商业文化地产开发难点 　　（1）业态组合是关键 　　商业文化地产是商业与文化相结合的产物，过度的商业化，将失去文化的内涵和引力，降低项目品味；纯文化或过分强调文化性，每月商业化的市场运作和资金投入，将难以实现足够的经济回报。只有恰当的业态比例，才能形成均衡的商业形式，用高租金的商业补贴低租金的文化建设，减轻资金压力，降低投资风险，保证项目利润。 　　（2）规划设计是难点 　　 商业地产不仅应该成为购物休闲的场所，还应该成为满足社会多元化、消费者需求多样化的场所，在规划中体现差异化、主题化、特色化成为商业地产成功的必要条件。 　　①人流动线。人流动线是设计方面考虑的第一要素，目的是为了最大限度地吸引人气。例如，从入门开始就应该把人流分开，减轻商店入口处人流压力，拥挤的购物环境将影响消费者的购买欲望。另外，要尽量将人流往深处引，