59074 中海申能物业管理有限公司物业接管验收标准作业规程.docVIP

物业接管验收标准作业规程 中海申能物业管理有限公司 2006年10月 一、? 目的 1、规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。 2、为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量 问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效 力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日 常运作打好良好基础（对物业工程的了解）。 3、?完成与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通环 节的标志。参与人是开发商与物业管理公司。 4、 是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主 要内容的再验收 。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项 目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。 二、?适用范围 1、适用于物业公司对物业接管验收工作。 三、?职责 1、物业经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手 续。 2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。 3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。 4、成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。 5、主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问 题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/ 保养的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向； 6、与开发商协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定 交接的日期,解决遗留问题。 7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收； 8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。 四、?程序要点 1、接管验收应具备的条件、要求。 1）建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关 部门验 收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。 2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。 3）?本体物业接通水、电、气。 4）?区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃 圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。 5）?排水管正常使用,疏通无阻。 6）?物业公司有固定办公场地。 2、接管验收的准备工作。 1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接 管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达到《售 房合同》及相关规划要求、业主要求的质量标准。 2）?成立物业接管验收小组。 A、小组由公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员组成： B、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。 C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。 D、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。 3）接管验收前的准备。 A、与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。 B、由工程部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。 C、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。 D、准备好接管验收记录表格： a、《单项项目验收单/表》 b、《房屋本体接管验收表》 c、《公共配套设施接管验收表》 d、《机电设备接管验收表》 e、《验收交接记录》 f、《接管验收问题整改表》 g、《图纸、资料移交清单》 h、《机电设备移交清单》 i、《钥匙移交清单》 3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文件) 1）程序 A、验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名。 B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整改报告〉，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。 C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。 D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。 E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。 F、移交双方必须有双方签名办理移交手续。 4、资料的接管验收。（发展商向物业管理公司移交相关资料） 1）物业产权资料： A、项目开发批准报告《商品房建设立项》。 B、《建设项目选址意见书》。 C、《国有土地使用权证》 D、《建设用地规划许可证》。 E、《商品房准建证》。 F、《建设工程规划许可证》。 G、《建设工程施工许可证》。 H、《商品房预售许可证》。 I、?命名资料。 J、?其他售楼的资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料）。 K、?用地红线图。 2）综合竣工验收资料： A、?竣工图。 B、?建筑执照。 C、