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房地产开发项目成本控制方法研究 　　摘要:时下受国家相关政策法规和国内外经济环境的影响,房地产开发企业的利润空间一度被压缩。与此同时，房地产从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高，作为房地产开发企业首要的要求是工期短，投资效益好。针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从而提高经济效益和社会效益。 　　关键词:房地产项目成本控制价值工程项目管理 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　引言：在相当一段时间内，国内房地产发展迅猛。同时政府也加大基础建设投入，保证了房地产行业的发展呈现一种持续上升的势头，这导致很多房地产企业只注重眼前利益而不重视产品品质和企业内涵的提升。而07年来势迅猛的金融危机使得众多房地产商不得不依靠降价等手段来促销，这在很大程度上压缩了房地产商的利润空间，房地产企业如何保证质量成了人们忧心的问题。房地产企业如何能在新的形势下既保证质量又获得利益，其中重要因素就是需要对房地产的项目开发成本进行系统的研究，进而采取有效的措施降低开发成本。 　　一、项目成本统计分析 房地产开发项目的成本是指企业在开发一个房地产项目的过程中所必须支出的各种费用的总和。要想节省成本，就需要在前期做好成本分析工作，严格控制成本，防止在施工过程中无计划滥用成本。 　　1.工程项目决策阶段 此阶段主要包括两部分工作。一是项目财务评估，及财务效益分析，根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。二是市场分析，主要分析市场的可支付的价格水平、供求关系、目标市场及其竞争环境。这一阶段对企业来讲至关重要，主要在市场调查等方面，因而不会产生直接的费用支出，费用比例很小，但对整个项目的影响却非常大。 　　2.开发前期及准备工作 此阶段主要有土地购置及建筑准备工作，包括土地征用费或拆迁安置补偿费、城镇土地出让金、土地契税及公证费等。目前在我国房产项目构成中土地费约占20%以上，有些项目甚至达到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重点，需要做好???备工作。 　　3.项目建设阶段 本阶段发生的费用主要有以下几个方面：财务费用、管理费、市政公共设施费用、建筑安装工程费。财务费用主要是指项目开发过程中因融资而产生的利息支出费用及金融机构手续费等，所以占成本构成比例相对不稳定。管理费主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、保险费、办公费、差旅费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。在房地产开发成本构成中该部分所占比例较大，我国一般在15%~20%左右。建筑安装工程费是指按照施工图施工时所发生的各项建筑安装工程费和材料设备费。主要由建筑材料成本、施工成本和设备成本决定。从我国目前情况看约占整个成本的35%~40%左右。2.4项目租售阶段 在租售阶段发生的主要费用有税收及销售运营费用。税费包含两部分，一部分是税收，另一部分是行政性费用，在我国目前房地产开发成本构成中所占比例一般在10%~15%左右。销售及运营费用包括项目销售过程中产生的代销手续费、广告费、销售人员工资、展览费等费用。大多数房产公司选择专业的代理公司为其销售，因而产生雇佣费用。 　　二、土地成本报价控制 土地成本的不断提高是房地产成本提高的主要原因，表现最突出的就是土地拍卖。在中国这种不成熟的市场机制下，不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑，这就增加了许多不必要的成本。有些地方无论是开发商还是政府都在拼命地哄抬地价。开发商认为地价再高也会转嫁到消费者头上，自己只要有土地就有利润，政府认为地价高了自己的利润就会增大，因而导致土地价格不断飙升。土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，企业间不得不为获得土地而进行激烈的竞争。因为土地成本在整个项目开发成本中占的比重较大，其结果自然是大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来使得投资决策更要慎之又慎。 面对激烈竞争报价过于保守将会面临着关门的局面，而盲目竞标又可能会导致土地价格按照当时的产品价格测算已是无利可图的甚至亏损的情况。对它们而言需要的不仅仅是胆识和魄力更需要科学的土地报价决策方法和依据。所以企业在参加土地竞标的时候一定要结合自身的特点和竞争对手的情况通过科学、合理地研究形成自己的土地报价策略。 　　三、施工成本的控制 公司希望在最低的成本实现利润最大化，但往往只能分开执行，因为在实际执行中，努力付出最小的成本获得一定的利润，或力争实现最大的利润前支付一些利润支付。价值分析，也被称为价值工程，是指通过系统的分析，创新的思维和管理技术，以提高研究对象的价