“城中村”改造中土地权利问题分析.docVIP

“城中村”改造中土地权利问题分析 　　摘要：“城中村”是我国在城市快速发展过程中凸显的一个现象，其涉及到的利益主体众多，法律关系较为复杂，如果没有得到妥善的改造和规范，将不利于城市的发展和社会的稳定。本文从“城中村”的现状出发，阐述了“城中村”土地问题形成的原因和现阶段“城中村”改造中针对土地权利问题已经采用的解决途径，并对日后如何妥善解决“城中村”改造中土地权利问题从完善土地征收制度和打破二元体系、推进城乡一体化方面进行了分析。 　　关键词：城中村；土地权利；城乡二元化 　　近些年来，随着我国城市化进程的加快，城市扩张所引起的诸多问题也逐一显现，成为人们关注的焦点。在这些问题之中，“城中村”问题尤为突出，其中包含的社会治安混乱、环境卫生差、土地权利混乱和违法违规建设等，已经成为各大中城市都必须面对和迫切需要解决的问题。??了搞好城中村的改造，推进城市化进程，构建和谐社会，本文以城中村改造中的土地权利问题为切入点，对相关的问题进行分析。 　　一、我国“城中村”的现状 　　1.何谓“城中村” 　　改革开放至今已经有30余年，这期间我国社会经济迅猛发展，城市化进程逐渐加快，原有的市区已经不足以容纳扩张的城市人口和工商业，因此就需要通过征收城市边缘地区的土地以获取发展的空间。为了降低征收土地的成本，很多城市选择征收农村边缘的土地转化为城市土地。这种城市的扩张必将造成部分村落被包围在建成区内，失去土地的农民，有相当一部分居住在还原房或原来的宅基地自建房。“城中村”就是指在城市扩张的过程中，农民由于土地被征用而转化为居民之后，仍居住在原来的村落改造而成的居民区。从广义上来看，应该包括位于郊区基本保留乡村特点的潜在型城中村，和位于城市边缘已经和市区连成一片的发展型城中村，以及位于城市用地的包围之中，已经几乎没有农业用地的成熟型城中村。而从狭义上来看，一般仅指成熟型的城中村。这类城中村从区划上来看，已经属于城市，居住在其中的农民也变成居民，但是在土地权属、户籍管理和行政管理体制上却仍然持续着旧有的农村模式，因而势必带来一系列的社会问题，成为各种矛盾的集散地。 　　2.城中村的现状 　　由于城中村处于城市和农村的夹缝之中，这一独特的状态，势必带来一系列的问题。首先，城中村的居民既有之前就一直居住在此地的村民，也有因城市扩张而迁移至此的居民，还有相当一部分流动人口，人员构成复杂，容易滋生犯罪现象，治安形势不容乐观；其次，相对于城市来说，城中村规划跟不上需要，基础设施不完善，各种水管电线乱拉乱埋，排污能力较低，违法违章的建筑比较多见，居民楼由于密度大而造成采光条件和通风条件都较差，街巷窄小拥挤，人居环境不理想；最后，土地问题严重，农民的宅基地和工商业用地相互掺杂交织，土地的所有权、使用权和收益权不明晰，土地使用权流转不合法，土地利用不规范，非法出租、转让甚至倒卖土地的现象层出不穷，土地征用困难，严重阻碍着城市的进一步发展，成为一个顽症。 　　二、“城中村”土地问题形成的原因 　　“城中村”是我国城市发展过程中的一种特有的现象，其实际上是城乡二元结构下的产物。具体来说城中村的土地问题形成的原因有以下几个方面： 　　1.城乡二元管理体制 　　建国初期，我国为了加快工业化建设并维持资本密集型大城市的发展，国家运用了一系列行政手段将农业剩余转化为工业积累，并限制农村人口向大城市迁徙。其中包括城乡有别的户籍制度、劳动用工制度和社会福利制度等等。改革开放以后，这些制度中的相当一部分被延续下来，形成了城乡有别的二元管理体制。根据户籍的不同，农业人口和非农业人口分属不同的组织机构管理。故而城中村这种保留了农村行政建制的居民区，由村委会进行管理，却需要适应城市的管理体制。以户籍制度为基础的城乡壁垒，还体现在社会保障的力度不同之上。针对城镇居民的社会保障体系较为完善，而农村居民的社会保障力度不足，土地对农民来说承担着社会保障的作用，这就使农民固守宅基地不愿放手，使村民利益和城市整体利益不相协调的突出点表现在土地权利问题之上。 　　2.城乡二元土地制度 　　我国土地实行公有制，但是城市土地和农村土地有所不同。从所有权上来看，据《宪法》、《物权法》和《土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。在城乡界限明确的情况下，这种所有制上的二元化并未体现出明显的不足。但是随着农村土地被大量征用，城中村的土地所有权国有和集体所有交织，两种所有制结构并存必然会发生矛盾，产生一系列的问题。村集体经济的突出特征之一就是产权关系模糊，所有权和使用权权属界定不清。村集体持有的责任田、自留地、宅基地以及各种公共用地等，基本没有完备的产权手续，农民集体也只是一个群体概念，难以成为实际的独立的市场主体，从而造成集体土地所有权虚位，