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“城中村”改造创新思维 　　摘要：在城市化进程中，城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后造成了“城中村”的特殊现象。本文以益阳高新区为例，对益阳高新区“城中村”改造所面临问题进行了全面地研究，结合益阳市“域中村”改造政策以及高新区开发建设特点和现状情况，提出了益阳市高新区“域中村”改造的新思路。 　　关键词：“城中村”；改造；创新思维 　　中图分类号：TU984.12 　　文献标识码：B 　　文章编号：1008-0422（2013）09-0058-03 　　1 前言 　　在快速城市化进程中，过去处于市郊的农村被逐步纳入了城区的范围，并为城市建成区所包围形成了“城中村”。“城中村”村民的生活方式虽然受城市生活影响，但仍保持了传统的生活和交往习惯。随着城市的发展，其所呈现出来的矛盾日益突出。改造“城中村”成为推进城市化进程、建设现代化城市、营造良好城市发展环境的迫切需要。 　　2 益阳高新区“城中村”现状 　　益阳国家高新技术产业开发区（简称益阳高高新区）位于湖南省中北部，益阳市中心城区（已纳入长株潭都市区范围）的南部，主要包括朝阳产业园、东部产业园、谢林港镇，作为益阳市3个中心城区之一。2002年，经省人民政府批准成立省级高新区；2011年，经国务院同意升级为国家高新技术产业开发区，成为湖南省第四个国家级高新区。随着益阳高新区建成区范围不断向外扩张，以基础设施建设为先导的开发模式使得许多行政村逐渐被城市道路和城市建设用地所围，形成了众多“城中村”（图1），在土地利用、建设、景观、规划管理、社区文化等方面表现出强烈的城乡差异及矛盾，具有明显城乡二元结构。 　　2.1益阳高新区“城中村”分布现状 　　随着2007年底长株潭城市群正式被国家发改委批准为“两型社会”国家试验区，益阳高新区的建设步伐逐渐加快，城市空间的迅速拓展不可避免的面临“城中村”改造的压力。 　　益阳高新区范围内共有51个“城中村”，分布呈明显的圈层理论特性，根据其地理位置、土地利用等因素大致分为以下三种类型。城缘型“域中村”是指“城中村”建设用地范围已与城镇建成区接壤，位于城镇近期??设用地增长边界内，或部分用地已被征用、并且近期将全部纳入城镇建设用地范围的“城中村”；域中型是指“城中村”建设用地位于城镇建成区，主体部分位于城镇建设用地空间增长边界内，已纳入城镇总体规划范围的“城中村”；域郊型是指目前“城中村”建设用地范围与城镇建成区还未接壤，或位于城镇未来建设用地空间增长边界内，并已纳入城镇总体规划范围的“城中村”。（如表1） 　　2.2益阳“城中村”改造政策解析 　　针对“城中村”改造工作，益阳市政府以城市总体规划和土地利用总体规划为指导，充分调动村集体经济组织和社会力量参与改造的积极性，确定朝阳产业园的“域中村”为近期改造重点，坚持统一政策、分类指导、统一规划、分步实施的原则，保障村集体经济组织、村民和相关权利人的合法权益，保证土地市场健康有序的发展。根据以上原则， 　　“城中村”改造规划分为4个步骤。 　　首先，现状调查，明确村集体资产和土地权属情况。资产评估的结果经村民会议认可和政府相关部门确认后，再进行综合改造规划的编制，其结果作为“城中村”改造规划编制中各类用地选址和布局的直接依据；其次，对现有住户及人口逐人逐户进行调查与核实，确保现状数据的真实性。 　　其次，规模预测。根据现状数据，核算享受还建政策的人口及住户，并结合规划情况预留相应的市政公用设施用地后再核实土地存量。在此基础上按政策规定逐户统计出需还建、补足、补偿和拆迁的建筑面积和产业用地规模等，为下一步的规划用地布局奠定基础。 　　然后，用地选址。由于现状村域范围本身存在用地不规则，分布零散的问题；并且规划后的部分道路、铁路、高压走廊、市政设施等控制用地对土地分割也造成部分用地的零散不规则现象，这与城市用地的整体开发是存在矛盾的。因此，在规划选址的时候，尽量选择地块较完整的用地作为开发用地，零散地块作为还建住宅用地，产业用地应结合还建用地布置，且应充分利用零碎地块。可与周边其他单位用地进行等量置换，实在无法使用，先控制为绿化用地。 　　最后，方案落实。在规划用地选址之后，对还建用地建设成本和开发用地收益进行资金平衡测算，验证“城中村”改造的可行性，同时为了保证综合规划方案的可操作性，对落实的建设用地编制意向性详细规划方案，并进行核实。在各区政府、市区“城中村”综合改造专班及规划部门中进行多次讨论、协调综合规划方案，力争在方案制定阶段就统一思想，以利于落实。 　　3 　　益阳高新区“城中村”改造面临的问题 　　由于益阳高新区近几年城市化进程加快，原有“城中村”与高新区开发的矛盾日益凸显，主要表现在以下几个方面： 　　3.1土地利用粗放，国有资产流