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浅析房地产招标项目策划 　　摘要：地产建设项目在建筑功能、工程质量、工程进度、工程造价、工程安全、环境管理方面都有较高的要求。而且,整个项目参建方众多,合同关系复杂。本文总结了影响房地产开发商在招标项目中成功的几个要素,包括招标文件,与招标机构配合默契程度,报价要求,保证金数额等,并逐一作了简要分析,从而为同行业的招投标市场创造一个积极的环境。 　　关键词：房地产招标项目策划 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　招标对于市场运行的首要作用就是规范市场行为,促进市场体系的发展与完善,以组织化、固定化和规范化的操作程序,保证市场在价值规律作用下有效地调节供需关系,影响并指导产业结构、技术结构的调整,从而间接地影响宏观经济政策,通过价格机制,使市场核心功能发挥作用而达到合理的资源配置,调节社会资源的流向。一个成功的招标项目往往意味着房地产开发商在时间、投资及精力上的大大节省,同时也会为投标人减少施工管理中的人财物力消耗。影响一个招标项目成功与否的因素是多方面的,其中任何一个因素不配合,就有可能造成招标项目的失败。 　　一、招标项目策划的目的 　　招标项目的合理策划,可以实现以合同管理为中心的项目管理理念,合同管理以法律为依据,在合法的前提下最大限度地通过合同手段维护项目的整体利益;招标项目的合理分解,可以实现质量、进度、费用三大项目目标的辩证统一的管理,最大限度地将项目管理中的各种问题纳入到合同管理的范围中,使参与项目实施的任何一方都能以合同为依据,享有权利,履行义务,共同保证项目的综合目标得以最佳实现;招标项目的合理分解,可以减少项目管理过程中的各种矛盾、纠纷、索赔,以科学合理的合同体系为约束、督促项目参与方完成各自的项目任务;招标项目的合理分解,可以使费用控制更加科学、有序。从可行性研究中的费用估算和预分解,到项目实施过程中预算控制,以及费用支出计划、资金流量表和挣值分析都与招标项目的分解紧密相关。 　　二、招标项目策划管理的建议 　　1、 招标文件应科学、合理、严谨 　　招标文件涵盖了房地产开发商的采购目标及要??,同时也是投标人参与投标的主要依据。高质量的招标文件是公开、公平、公正原则和招标人采购目标及要求原则的有机完美的结合,是房地产开发商、技术专家、招标代理人三方共同智慧的结晶。房地产开发商在项目纳入招标前有时会与部分投标人先期交流、接触,在这种背景下,其提供给招标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况。这都要求招标机构从业人员在日常工作中努力学习、积累,提高自己的专业知识水平。只有这样,在编制招标文件时才能避免某些技术和商务条款带有明显的倾向性或过于简略,从而给潜在投标人在阅读招标文件时造成该招标项目已经内定中标人的不良印象,或使某些投标人钻空子,以技术规格负偏离虽多但关键技术指标满足招标文件要求的较低档次设备应标,这就有可能导致招标项目因投标人不足而流标,或造成较低档次设备在评标中成为最低评标价而使房地产开发商无法接受评标结果的情况。 　　2、 房地产开发商与招标机构应配合默契 　　首先,房地产开发商应对招标投标这种采购方式有一定的了解,信任这种方式,并希望通过招标带给企业良好的效益。其次,房地产开发商与其委托的招标机构应建立相互之间的信赖,并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通,从而保证在整个招标项目实施过程中,房地产开发商与招标机构步调、口径一致,不致产生误导投标人的结果。第三,房地产开发商在其采购行为纳入招标程序后,由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性,常常会争取到众多的潜在投标人。此时,如果房地产开发商与招标机构配合默契,在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度,公平地对待他们,将有助于吸引更多投标人,从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围,有效降低设备的投标报价,增加设备的配置,实现房地产开发商利益最大化。 　　3、 应明确报价要求 　　目前国内定额报价是普遍被房地产开发商和投标商所接受、采用的。随着中国加入WTO,中国的造价体系也在逐渐地与世界接轨。国际上普遍采用的工程量清单报价在中国也逐渐地被推广、接受和采用。无论什么报价形式,在招标文件中都要载明关于造价三要素“量、价、费”的说明及具体要求。明确工程项目的划分依据、工程量单位、工程量计算规则、计价办法、费用的取定原则等等。只有这样,才能给所有投标人一个相同的报价平台,真正体现“三公”原则,方便评委在评标时对报价的比较。 　　4 应确定合理的保证金数额 　　从投标保证金存在发挥的作用和市场主体是平等的角度来看,投标保证金的存在是不合理的,而且很容易滋生一些不良现象,投标保证金扰乱建筑市场的正常竞争。在招投标过程中,很多招标人以投标