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中小型房地产企业产业环境与发展前景 　　内容摘要：在当前国家宏观调控趋紧的形势下，中小型房地产在发展过程中面临诸多问题，这些问题既包括内部环境即管理、人才、资金等方面的因素，也包括外部环境即自然环境、经济环境和技术环境等方面的因素，本文根据我国中小型房地产企业所面临的环境问题，以SWOT分析法结合层次分析法（AHP）实例剖析了苏州某地产公司的现状，研究其发展前景并提出发展性意见，以期给广大中小房地产企业的长期可持续发展带来启示。 　　关键词：SWOT分析法 中小型房地产 发展前景 　　本文结合SWOT分析法，探讨我国中小型房地产在发展过程中存在的问题，找出相应的原因和解决措施，为完善城市住房保障制度、促进社会更加公平提供帮助。 　　SWOT分析法分析步骤 　　首先，调查清楚企业所处的环境，分析其内外部环境影响因素。外部环境因素属于客观因素，直接影响企业的发展；内部环境因素属主动因素，是企业自身存在的问题，调查这些因素时要考虑到企业的历史以及未来的规划发展。 　　其次，构造SWOT矩阵，对企业发展影响较大的因素列为主要影响因素，影响较小的则排在后面，以下四种战略方式在企业内外部环境不同时所采取：优势-机会（SO）战略，是企业内部优势及外部机会被双重利用的一种战略方式，是一种理想的战略模式。当企业具备一定的优势，且外部环境又能起到推动作用时，可以采取此种战略；弱点-机会（WO）战略，利用外界环境来弥补本身的弱点，使企业劣势发生逆转。采取适当的措施，遏制企业内部弱点妨碍企业的发展；优势-威胁（ST）战略，借助企业自身的优势来规避外部环境带来的风险。比如利用企业强大的资金或者新技术作支撑，降低生产成本支付高额的环保成本，增强产品的研发能力，开发新工艺，提高生产效率等；弱点-威胁（WT）战略，该战略重在减少内部的弱点，是一种防御性技术，用来回避外部环境的威胁，一般用在企业内忧外患之际。 　　最后，在分析完内外部环境因素和构造SWOT矩阵后，制定相应的应对计划。充分发挥企业优势因素，克服弱势因素，充分利用机会因素减少威胁因素。运用系统分析的方法将各类因素加以组合，得到一系列可供企业选择的对策（唐仪、唐严俊，2008）。 　　中小型房地产企业发展环境分析 　　（一）内部环境 　　管理环境。管理理念真正成熟于西方，目前已形成一套系统而高效的管理措施。西方企业对管理很重视，管理者会充分利用各类管理措施对各类资源进行优化集中配置，使企业发挥最优的整体优势。自改革开放后，市场还留有旧经济体制等落后的管理制度，目前流行的系统管理论和权变管理论是对旧有理念的极大冲击，提高了管理效率。管理是关乎一个企业命运的决定性因素，是整个企业内部环境中最为重要的因素，不合理的管理制度将限制企业的发展。目前我国国内房地产企业在管理方面优势较少，劣势较多，这一现状急待扭转。 　　人才环境。中小型房地产业内人才相比国外资源较丰富且人力成本低，尽管这一优势非常明显，但是依然存在很多问题。房地产行业从业人员的整体素质并不高，没有受过正规训练及高等教育的人所占比例较大，且专业人才在又存在年龄断层以及老龄化的现象。管理人员、服务人员以及技术人员自身素质欠缺，这些都是制约企业向更高方向发展的因素。 　　资金资源。自加入WTO后企业的融资渠道比以往多很多，但比起跨国企业本土企业自身的资金储备还是不足，实力欠缺。对于资金密集的房地产行业，财力是竞争强有力的砝码，目前国内中小型房地产行业较为分散，对抗能力有限。 　　（二）外部环境 　　自然环境。房地产项目所依赖的自然基础是土地，土地和其上的建筑物是衍生土地利益的附属物。土地是一种稀缺资源，只会越用越少。新经济形势下大批国际投资商涌入我国房地产市场，它们先进的管理理念和充足的资金使得房地产业的竞争日益加剧，增加了土地资源储备的压力，同时促进了城市化进程。 　　经济环境。经济的快速增长使我国的恩格尔系数有所下降，人们的生活水平有所提高，这给房地产业带来了激励的信号。跨国公司的进入增加了对商业房地产业的需求，虽然工业房地产与工业生产变动密切相关，但在需求总量上是属于上升的阶段。外来金融机构加剧了竞争，但是改善了房地产企业的贷款环境，同时为个人房地产消费性贷款增加了便利。 　　技术环境。目前整个房地产行业的技术含量都不高，低于全国平均含量的25%，属于整个行业中工业化水平较低的层次。跟国外的房地产业相比，我国则存在产品质量不高、生产效率低、能源材料利用率低、生产技术不先进等问题。 　　层次分析法辅助判断 　　层次分析法（AHP）是一种定性与定量相互结合的多目标决策分析方法（鲍学英，2006），它是决策者对某一复杂的系统性问题进行决策性思维过程模型化以及数量化的过程，通过层次分析法可以确定一些影响因子对于整个