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物业管理在城市管理中存在问题及对策分析 　　摘 要：物业管理是城镇化管理中的重要微观活动，是政府对环境和设施直接管理以外的有益补充，其服务效果影响着城镇化质量的评判，解决好物业管理问题，是人民小康生活落到实处的重要标准之一。 　　关键词：物业管理 城镇化 城市管理 对策分析 　　中图分类号：F293.33 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2013）02-051-02 　　物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。而物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 　　一、物业管理在我国的发展历程 　　一般认为，物业管理在我国有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市深???，逐步向内陆地区延伸。1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，对中国物业管理行业未来的发展将起到深远影响。 　　由于物业除房屋建筑外，还有大量的设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目，业主本身基本没有可能自主管理。而在市场经济条件下，不管是从业主要求的主观还是政府财政承载力的客观看，物业管理也不可能完全依靠政府。再加之物业种类多样，除了居住物业，还有对管理专业要求更高的商业物业、工业物业以及机场、车站、桥梁等特殊物业，因此，由专业的物业管理公司进行市场化管理是最好的选择和发展方向。 　　二、物业管理在城镇化中存在的问题 　　城镇化既是物质文明的进步，也是精神文明前进的动力。在城镇化过程中，产生大量的物业，和人们居住、生活、工作密切相关，人们在其环境内享受到的相关服务水平、精神愉悦程度是衡量城镇化质量的重要标准之一。上海世博会提出口号“城市，让生活更美好”，凸显了城镇化的核心——发展。物业管理水平，是人生活的美好与否最直接的见证，和其他服务性行业相同的是，在20几年的发展历程中，物业管理水平得到了长足进步和质的提升，但也还存在一些问题。 　　1.物业管理水平参差不齐。很多物业，业主入住以前，物业相关设施运转正常，喷泉唱响、绿化盎然、安保到位、水电畅通，业主入住后，有的物业管理一如既往，更多的物业管理品质下降，喷泉停水、蒿草遍地、门禁松垮、维修拖沓。这里面原因多样，有物业公司从业人员水平的问题，有对项目认识不充分致使管理经费不足的问题，有物业公司和业主之间沟通的问题，也有物业公司对时代发展的不适应问题。物业管理公司作为服务者，不管在哪种问题上出现问题，都会造成服务品质下降，而和其他服务行业不同的是，物业管理和业主的吃喝拉撒睡密切相关，其服务的不完善，对业主造成的伤害更大。 　　2.物业开发与管理的脱节现象严重。现在普遍存在的一种现象是，物业开发和物业管理脱节。开发商在销售时，会对项目做高端配置并作为卖点宣传，却不会告知业主，这些配置的保养、运营、维修、维护的资金从何而来，又怎样保证这些配置几十年正常运转。物业运营越久，公共设施、设备因老化维护成本会越高。但开发商为项目持续热销，会在项目前期交房时，通过商品房销售收入来贴补物业费用，营造好的居住环境。随着小区业主的大批入住，开发商对项目物业补贴却是不增反减。以太原市某小区为例，该项目2009年第一批业主入住时，开发商对项目物业补贴费用达到300万元；第二年的补贴即降到200多万元；2011年，开发商对项目物业补贴仅为100万元。按照国家法律，小区内共用部位、共用设施属于全体业主共同所有，开发商对小区的保修责任在3年之内，剩下的就是物业管理公司的事了。 　　以太原市另一小区为例，业主的居住面积为5万平方米，全年应收物业费74万元。但仅物业公司的项目经理、电工、管工、保洁、保安、会计等18个员工一年的工资即达43万元，项目内每年必须进行支出的避雷检测、自来水水池清洗、配电室年检、市政排水检测维修、消防设施检测、6部电梯检测的费用18万元。还有其他维修耗材、跑冒滴漏、简易绿化、清理清洗支出约5万元。因此小区内银杏树死掉也就无力更换，因为更换一颗约千元，喷泉也基本不喷水，主要是