京鹰高尔夫别墅项目策划成果汇报.ppt

* 六、价格定位 1.别墅价格定位 （1）基于本案的特殊性，别墅产品的价格定位以目标客户调查的基础，结合市场个案比较确定。 通过目标客户消费行为调查进行定价（详见《市场环境研究报告》）本案的别墅产品客户可接受价格区间为12000～15000元/平米。 * 六、价格定位 1.别墅价格定位 参照比较项目的销售价格，按照市场比较法原理进行综合评估，本案别墅产品的可接受价格区间为13000～18000元/平米。 （2）比较项目价格表 注：CBD高尔夫、龙熙顺景、华堂高尔夫别墅的市场销售价格均包含地下部分，表中所示价格为换算后地上面积价格。 * 六、价格定位 1.别墅价格定位 别墅产品均价建议为 15000～16000元/平米。 庄园式别墅产品建议采取定制化销售，视单栋别墅最终确定的用地规模为主要参照因素进行定价。原则上每栋别墅占地10亩左右，建筑面积1000～1500平米，总价为2000～3000万元。 * 六、价格定位 2.公寓价格定位 鉴于市场上有众多成熟经营的度假村可资借鉴，公寓定价可以采用收益还原法确定。 （1）收益还原法价格定位原理 主要确定投资类物业的价格定位基础的估算方法，以市场目前的租赁状态为预估基础，从市场经营预期，计算年度总收益、纯收益、资本化率等指标，评估本案的投资性高尔夫公寓价格区间。 * 六、价格定位 2.公寓价格定位 建议本案高尔夫公寓的售价为 11000元/平米 （含1800元/平米装修和配置家电费用） * 汇报框架 PART Ⅴ 项目初步经济分析 PART Ⅲ S W O T 分 析 PART Ⅳ 项目定位建议 PARTⅡ 项目资源条件分析 PARTⅠ 项目开发市场环境总结 * PART Ⅴ 项目初步经济分析 * 一、项目开发成本估算 1.项目开发成本估算的初始设定 此部分经济分析所指“项目”，仅针对别墅、公寓和酒店部分，高尔夫球场、会所的投资和收益不包括在内； 各项开发成本均按开发商自有资金投入计算，不考虑项目开发财务费用； 地上建筑面积：别墅10万平方米；公寓3万平方米；酒店2万平方米； 规划指标中，地下建筑面积以地上面积的0.45倍估算； 土地的取得费用于首期一次性投入； 项目别墅部分的前期费用于首期一次性投入； 其他的各项开发成本按照各分期的时间段依次投入。 * 2.项目开发成本估算结果 一、项目开发成本估算 * 二、销售进程计划和销售收入 1.销售进程计划 （1）工程建设计划 项目为三期，分别为南侧的山体（A区）、东北的边缘（B区）和北侧的山体（C区）。 考虑到A、B、C三期地块相对独立，市政和内部路网等公共建设应一体完成。但为控制项目别墅部分的建设成本投资额、应尽可能将每期别墅的开工、竣工面积保证在合理的范围内，故现设定每期别墅分为两次开工、建设。 公寓拥有良好的回款能力和速度，安排于一期建设、销售，酒店则于三期开工。 * 二、销售进程计划和销售收入 1.销售进程计划 根据规划设计方案中的设计指标，项目的工程建设计划如下： * 二、销售进程计划和销售收入 1.销售进程计划 主要销售期说明 项目主要销售期为2007年7月～2012年6月，共计五年。销售计划主要参考依据如下： 本案应具有良好的卖场环境再行面市销售，故项目开盘时间应为07年的年中； 别墅、公寓物业为非住宅立项，应工程竣工后再进行销售工作； 在主销售期内，别墅的月均销售套数为4～6套，公寓月均销售套数为15套； 酒店作为持有型的物业，存在既定的资本价值。在此次经济测算中，依照投资型物业的测算价格，于销售末期折算至总体项目收入中。 * 二、销售进程计划和销售收入 1.销售进程计划 则本案的预期销售计划如下： * 二、销售进程计划和销售收入 2.销售收入 销售收入的计算基础依据 别墅部分实现销售均价为15000元/平米； 公寓实现销售均价11000元/平米； 酒店单方价值等同于公寓的销售价格； 据保守预期，别墅部分，项目成熟期的销售价格对比初期将有30～40％的攀升； 公寓部分，项目成熟期的销售价格对比初期将有10～20％的攀升。 * 二、销售进程计划和销售收入 2.销售收入 项目的销售收入如下 * 三、资金流量分析 1.资金流量表 * 三、资金流量分析 2.现金流分析图 * 三、资金流量分析 3.资金流量分析结论 本项目的占用资金最大额为36345万元； 预期将于2008年下半年，实现项目的资金收支平衡，项目投资回收期为2.84年。 * 四、赢利性分析 1.项目整体投资盈亏平衡分析 盈亏平衡点测算说明： 保本销售收入：项目完成92673万元的销售收入，即能够收回所有成本； 保本销售面积/销售率：按照既定的销售价格，完成6.748万平米、总量