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一个应该重视公租房建设融资模式 　　摘要：融资问题是公共租赁住房建设的核心问题之一，本文通过将REITs嵌入双实体项目融资结构，以公租房项目的政府土地出让金成立专项补贴基金补贴公租房承租者，来平衡政府、承租人、REITs投资者三方利益，达到为公共租赁住房提供持续稳定融资的目的。 　　关键词：公共租赁住房 项目融资 REITs 　　一、引言 　　目前，北京、上海、重庆等多地都已有公共租赁住房建成并出租，但各地根据成本核算出的租赁价格偏高，承租率偏低。如果政府补贴过多，将会对政府财政造成巨大负担；如果按成本定价，则导致承租率过低。针对这种情况，国内很多学者提出了引入REITs来解决公共租赁住房融资问题。本文受项目融资以及REITs融资模式的启发，对两者进行了一定的改进和组合，运用项目融资与REITs模式组合设计了一种共赢的公共租赁住房融资建设、运营方案，希望能够破解公共租赁住房持续性发展问题。 　　二、基于REITs的项目融资模式的引入 　　目前解决公共租赁住房融资问题比较有代表性的是刘方强、李世蓉提出的BRT模式，即Build—transfer—REITs（建设——移交——房地产投资信托基金）模式，即政府或其授权单位经过法定程序，选择有实力的企业进行融资、建设，项目建成后由政府或其授权单位通过引入REITs回购BT投资人建成的公共租赁住房项目。这一解决思路对于公共租赁住房项目的融资具有一定的借鉴作用，但引用过于简单，BT的引入只是把融资、建设风险完全转移给了BT投资人，把公共租赁项目未来的收益风险转移给了REITs的投资人，从实质上来讲，并没有解决民间资本引入公共租赁住房建设的实质问题，即各方风险与收益的平衡问题。因此，本文提出如下融资模式： 　　（一）基于REITs的项目融资模式 　　1、相关概念 　　（1）项目融资是通过“金融工程”为大型项目获得长期债务融资的一种方法，融资债务是根据项目本身产生现金流的强度决定的。 　　（2） REITs是英文Real Estate Investment Trusts（中文译为房地产投资信托）的简写，它是投资信托制度在房地产领域的应用，是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行??地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。 　　2、模式引入 　　本文对公共租赁住房融资问题的总体解决思路是在公共租赁住房的建设中引入双实体项目融资模式，即以新成立的项目公司对公共租赁项目实施项目管理，以REITs为融资主体，为项目进行融资，同时REITs也承担了公共租赁项目的整体收购者的角色。而政府以土地为核心参与整个项目的建设、运营。具体方案见图1。 　　①同时成立公共租赁住房项目公司以及融资公司即REITs，这里REITs为公司型，这样可以保证REITs的未来发展，融资规模的扩大，以承担起其他公共租赁住房项目的融资，并避免契约型REITs面临的一次性还本付息的财务压力。 　　②公共租赁住房项目公司的投资人为政府和政府选定的项目开发商，政府以土地作价入股，开发商以资金入股。项目的融资由REITs以抵押贷款的方式获得，其中政府和开发商对抵押贷款负有抵押责任。 　　③REITs与项目公司签订整体收购合同，在项目建成验收合格后对公共租赁住房项目进行整体收购。项目公司获得的收入按持股比例分配给开发商和政府。政府的土地出资最后以货币形式收回并获得一定收益并以此资金为主体，成立公共租赁住房补贴基金，进行专业化运作，作为未来对公共租赁住房承租人的补贴。 　　④在签订整体收购合同的同时，REITs公司与政府签订特许经营合同，其中包括保证最小购买量合同、租金确定协议以及承租人资格审核协议。 　　保证最小购买量合同，即由政府保证的最低承租率，如果达不到此承租比率，由政府按全部租金标准给予补齐，使REITs公司取得保证，能够获得最低收益。 　　公共租赁住房承租人资格审核的安排协议，即建成的公共租赁住房的所有权将由政府和开发商手中转移到了REITs公司手中，REITs公司可以自行选择专业的物业管理商对公共租赁住房项目进行管理，但承租人的资格审核还是必须由政府来管理，以体现其保障的性质。 　　租金确定协议应规定租金的具体计算方法，还有租金的支付方式等。 　　（二）基于REITs的项目融资模式的优点 　　一是政府以出资人的身份与开发商共同出资组建项目公司，项目公司负责公共租赁住房的开发建设，承担建设、融资等风险。公共租赁住房可以享受到最大限度的税费减免，项目融资各方受各自利益约束达成相关合同和协议，如建设合同、完工担保、抵押担保、整体收购合同、特许经营协议等，以合同形式明确规范各方权利义务，最大限度的降低各环节的风险。项目公司可