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对住房公积金贷款可持续性几点思考
对住房公积金贷款可持续性几点思考
2009年金融危机后的救市大环境导致了住房公积金贷款资金第一轮紧张局面, 2012年限购后的新一轮市场井喷导致了住房公积金资金再度紧张,经历多次过山车式的感受后,住房公积金贷款政策的可持续性问题引起了业内思考。
本文旨在通过分析若干高个贷率城市的住房公积金贷款运行情况,探索制度发展的方向。以上海为代表的东部地区若干城市管理规范,资金运用率高,政策创新较多,其发展现状基本代表了房地产市场与住房公积金制度均充分发展后的状态,对政策前瞻性研究有标本价值。
一、去冬今春有多疯狂
2012年限购后的新一轮房地产市场爆发式增长导致了部分城市住房公积金资金紧张,特别是2013年3月“国五条”出台前后,市场出现井喷,导致2013年2季度,部分城市住房公积金管理中心积压了大量的贷款受理量,面临更加严重的流动性不足问题,甚至出现贷款轮候现象,目前仍消化不良。这一轮高压状态再次显现了住房公积金贷款的政策优势,同时也考验着政策的可持续性。
分析各地2012年度住房公积金公报可知,多数城市贷款发放量再创新高,且同比增幅较大,如北京同比增长106%,上海55%,重庆150%,天津10%,南京192%,福州118%。各地贷款资金再度紧张,个贷率再攀高位,如北京67.65%,上海(含补充公积金)78.69%,重庆82.47%,天津78.39%,南京87.22%,福州69%。2013年3月“国五条”落地前后,个贷率继续攀高,多数城市比2012年底升高了3~5个百分点,上海不含补充公积金的个贷率达到102.62%,接近2009年的最高水平。江苏若干城市达到95%,全省平均高达88%,紧随其后的是贵州、福建、浙江,均在75%以上。个贷率超过95%意味着住房公积金除满足提取需求外,接近无钱可贷,贷款的轮候时间长达3~5个月。
二、贷款作用是否解渴
尽管各地贷款发放量迅猛增长,但随着房价的上涨,单笔贷款额度占总房价比例在不断下降,政策贷款的支持作用受到限制,组合商业贷款的比例不断加大。北京目前支持率最高,住房公积金贷款职工平均房价为132万元,平均贷款额72万元,贷款额占房价的比重即支持率为54%,组合贷款比例为5%。上海住房公积金贷款平均单笔贷款额为38万元,参照北京的住房均价,支持率为29%,组合贷款比例更高。天津支持率为43.57%,南京为37.4%。住房公积金贷款只能作为职工购房信贷支持的一部分,多数人需要办理商业组合贷款才能完成购房,而目前各地组合贷款的便捷性不尽如人意。
三、政策收紧是否奏效
近来多地住房公积金贷款政策收紧,有贯彻调控政策的因素,也有资金紧张因素。福州最高贷款额度从80万元降为60万元,住房套数认定标准由原来的只认房改为认房又认贷,并由管委会发文实行放款轮候制度。苏州贷款额度调整为申请人账户余额的10倍,贷款连续缴存公积金的期限由6个月调整为12个月以上。常州贷款轮候时间约4个月,金华约5个月。轮候2个月的城市不在少数。收紧公积金贷款政策实际上是从提高贷款门槛、削弱贷款满足度和政策便捷性方面,压缩贷款需求,更不利于低收入群体。
从2012年各地贷款发放笔数与市场交易量比较分析看,目前北京公积金贷款占全北京市场成交量的35%, 天津、南京、重庆分别为31.4%、33%、35%,2012年北京公积金管理中心一家的贷款发放量超过了全市商业银行住房贷款总量。选用住房公积金贷款的职工比例逐年提高,一方面是由于房价上涨导致职工贷款能省则省,另一方面商业贷款有指标限制,贷满则停,更主要的是由于公积金贷款的低利率占先天政策优势,目前五年期以上贷款与商业贷款85折后的利差为1.0675%。可以预见,在政策性贷款利率优势不减弱的情况下,政策性贷款的市场份额还会提高,资金供不应求的局面还将持续。
四、全国统筹可否解困
当然,在部分省、部分城市紧张的同时,全国尚有近千亿元资金可供提取及贷款统筹调剂。2013年2月底,全国住房公积金的平均个贷率为63.21%,多数二三线城市政策相对宽松,部分城市还放宽了贷款条件。解决目前流动性紧张问题暂时可采取统筹调用的措施,先省内统筹,再全国调剂。当然调出资金应取得不低于公积金贷款利率(4.5%)的收益,不能出现地区间的“劫贫济富”。但是要考虑几个关键问题,一是由于各中心利用定期存款能获得同等水平的收益,若支配资金的自主性受到限制,各地调出资金的意愿可能不强,且无论强制调用还是自愿撮合都需要机构和人员成本。二是要考虑到目前全国尚有积累是以各地政策不一、某些城市严格限制提取使用为前提的,有的城市的苛刻提取政策某种程度上引发骗提套提。目前北京的提取政策最为宽松,可提取百万甚至几百万的房价款,提取率接近66%。其他城市均相对严格,
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