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“小产权房”存在原因及风险分析 　　摘要：近年，城市商品房价格居高不下，而市场刚性需求却持续增长，集体土地上价格低廉产权不完整的“小产权房”应势而生。“小产权房”的产生和发展除了价格和刚性需求的推动作用外还有其他原因。本文着重从经济、制度和法律的角度阐述“小产权房”存在的必然性、可能性及屡禁不止的原因；分析了“小产权房”利益相关各方可能承担的风险，为开发商、集体土地所有者和购买者各方的决策提供参考意见。 　　关键词：小产权房；集体土地 　　一、“小产权房”的内涵 　　“小产权房”中涉及的产权的概念并不是法律的概念，而是一种通俗的说法，是一个与“大产权”或者是“完整产权”相对的概念。目前相对于“大产权”的“小产权”有多种解释。第一种，相对于开发商完整的土地使用权的“大产权”，购房人的分割土地使用权为“小产权”。第二种，相对于交易限制较少的普通商品房的“大产权”，对入市条件和购买者均有较多限制的保障房的产权为“小产权”。第三种，相对于同时有国土资源管理部门颁发的国有土地使用权证和由房管局颁发的房屋所有权证（以下简称“两证”），“两证”齐全的城市商品房的“大产权”，集体所有土地上只有乡政府颁发房屋所有权证、或者土地证和房产证均无的，“两证”不齐全的房地产的“小产权”。本文所说的“小产权房”是指集体土地上“两证”不齐全的房地产。 　　目前的“小产权房”依据集体土地使用权的主体和获得方式不同可以分为四类。第一类，集体组织代表以合法名义申请的多余建设用地，非法自主开发。农村集体以“旧村改造”、“新农村建设”等合法名义申请集体建设用地，在本集体土地上开发建设房地产，并对集体以外成员销售的房地产。第二类，集体组织以其所有的土地与开发商合作开发。农村集体私自以本集体的土地与开发商合作开发建设的房地产，产品中除少数分配给集体成员以外，对外出售的房地产。第三类，土地以非法的方式流转给开发商。农村集体以租赁或者买卖的方式将集体土地转移给开发商，开发销售的房地产。第四类，农民个人将自建住房非法转让给非???集体经济组织成员。农户在自家宅基地上建设，私自将多余的住房向集体外成员销售的房地产。 　　二、“小产权房”存在的原因 　　“小产权房”是价格与刚性需求矛盾，城市化进程加快，经济利益的驱动等多因素催生的产物。在国家和各级政府的各类治理政策下，“小产权房”的交易持续升温，市场持续发展。综合分析，“小产权房”的存在和发展有法律、制度、社会和经济等多方面的原因。 　　（一）法律与制度因素 　　1.土地制度因素。我国实行土地的社会主义公有制度，全国土地分别属于国家所有和集体所有。城乡“二元”土地所有制下，集体土地所有权不完整。《土地管理法》中规定，国家为了公共利益的需要，给与适当的补偿后可以征收或征用集体土地，而且补偿标准只对耕地补偿标准做了明确的规定，建设用地的征收没有补偿标准的规定，集体土地所有权权益得不到有效保护。集体组织成员采用跟开发商合作的方式来保护自己的权益，为“小产权房”的开发提供了有利的条件。 　　集体建设用地只能用于乡村公益事业、乡镇企业和宅基地，集体土地的流转限定在集体组织内部或集体之间，跟国有建设用地相比存在同地不同权的问题。而且在土地的征收补偿中，集体土地补偿费选小于城镇土地拆迁补偿费，存在同地不同价的问题。集体土地所有权和使用权的限制，造成了权利的不平等，集体组织及其成员为了获得跟国有土地同等的权利，在“无形市场”上流转其土地，推动了“小产权房”的发展。 　　2.户籍制度。当前我国城乡“二元”的户籍制度，对“小产权房”市场的发展和繁荣起到了推动的作用。农村居民可以通过申请，免费获得较大面积的宅基地建造自己的住宅，而且宅基地具有继承和永续使用的特点。而城镇居民却必须从开发商手里高价获取土地使用权和房屋的所有权。当前一些城市居民的收入跟农村居民的收入相差不多，在相当的收入条件下却要支付更高的资金来获取房地产产权，居住权的不平等，使得许多城市居民想法设法、甚至弄虚作假去购买集体土地上的房地产。 　　3.住房保障制度。近两年我国致力于保障房的建设，保障中低收入阶层的住房问题。可是当前保障房质量问题、经济适用房和廉租房的购房人和承租人的资格审核不严，中低收入阶层的城市居民的住房问题得不到有效保障。 　　4.法律因素。我国《土地管理法》中对非法转让集体建设用地地的处罚规定不够明确，《城市房地产管理法》中对于在集体土地上违法开发商品房并销售的主体以及购买主体没有明确的处罚规定，相关的“小产权房”的治理文件中规定较为笼统或者执行不力。开发商、集体土地所有者或使用者、购买者对当前“小产权房”现状和预期比较乐观，使得“小产权房”屡禁不止。 　　（二）社会因素 　　随着城市化进程的推进，农村人口不断向城市迁移，农村闲置土地增