城市规划对地价影响.docVIP

城市规划对地价影响 　　摘要：城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。我国实行土地用途管制制度，土地价值的实现是以土地使用者严格按照土地使用管制（城市规划、土地用途管制等）要求使用土地为前提条件。 　　关键词：城市规划；地价 　　Abstract: City planning is to realize the city within a certain period of economic and social development goals, determine the size and the direction of development of city character, city, the rational use of land, the comprehensive deployment coordination of city space layout and the construction work and the specific arrangements. Land use control system of our country, realizing the value of land is the land users in strict accordance with the land use control (city planning, land use control etc.) require the use of the land as the prerequisite. 　　Key words: city planning; land price 　　中图分类号：TU984.1文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） 　　 　　城市规划对土地价值高低的影响因素主要有：（1）城市规划发展方向；（2）城市用地功能布局；（3）城市基础设施、公共设施的完备度；（4）控制性详细规划；（5）城市规划的实施进度。 　　城市规划发展方向对地价的影响 　　所谓城市规划发展方向是指城市各项建设规模扩大所引起的城市空间地域扩展的主要方向。处于主要发展方向区域内的土地优先开发，区域内基础设施、公共设施等都将优先于其他区域建设，特别是道路交通设施的建设，使得地块交通可达性增加，土地利用效率高，可以大幅提高区域内土地价值水平；而位于其他区域的土地则限制开发，该区域内的土地基本为生地，交通的可达性差，土地利用效率低，地价水平必然低。 　　因此，城市规划发展方向对区域地价水平具有导向作用，主要发展方向内的土地随着区域的开发，地价的增长幅度将明显高于其他区域。 　　城市用地功能布局对地价的影响 　　1.各用地功能区之间布局对地价的影响 　　城市内各用地功能区间的布局，尤其是工业区与居住生活区；商业服务区与居住生活区；以及上述功能区与交通公共设??、绿地间的布局直接影响着城市各类功能用地的聚集程度以及功能明确性。 　　用地间布局合理、聚集度高、功能明确，则该区域地价整体水平高。而不同功能用地混淆在一起，造成相互干扰，过于分散零乱，不仅区域内用地整体地价水平低，还将影响周边一定区域地价水平。 　　各用地功能区之间的布局直接决定了土地的区位特征，众所周知，影响地价的最关键的因素是土地所处的区位，由于区位的不同，土地在社会经济活动中的地位、作用必然有所不同，获得的经济收益会相差很大。通常情况下商业、居住用地区地价高于工业区用地地价，因此，规划为工业区的区域地价水平则低，而规划为商业、居住区的区域地价水平则较高。从而，规划确定的各类用地区位置，直接影响区域乃至周边区域的地价水平。 　　2.各类用地结构对地价的影响 　　用地结构是指城市规划区内各类用地在总用地中的比例。城市内各类用地比例大小主要由城市规模、功能定位决定。合理的商业、工业、居住以及非经营性的交通、广场、绿地比例，有利于提升城市整体的土地利用效益，从而提升城市整体地价水平，而通过土地价值的经济调节又可以进一步提升用地结构的合理性，两者之间互为调节。 　　城市基础设施、公共设施的完备度对地价的影响 　　良好的城市基础设施、公共设施体系是城市可持续发展的必要条件之一。进入市场的土地，尤其是商业、住宅用地一般都具有较成熟的基础设施、公用设施配套条件，完备的交通系统、给排水系统、电力电讯、供热供气等基础设施以及配套齐备的银行、商场、中小学、医院等公共设施可以为居民创造舒适、高效的工作和生活环境，增强城市宜居性，改善投资环境，是拉开区域级差以及城市土地价值水平的关键因素。 　　四、控制性规划对地价的