潘军“花样年”没玩出花样.docVIP

潘军“花样年”没玩出花样 　　40岁出头的潘军，曾笑称自己是少年老成。或许，是因为这位花样年控股集团的董事局主席心思缜密，想得太多。 　　11月中旬，《二十一世纪商业评论》记者在花样年的深圳总部见到潘军的时候，他直言：“每个企业都有自己的命门，如果企业不愿意思考当下的变化，最后甚至不知道自己因为什么而死。” 　　潘军在1995年便进入到房地产行业，经历了房地产发展的苦涩时期和黄金十年。他坦承，自己是一个参与者，也是受益者。当年他踌躇满志，因策划了美国前总统克林顿的“碧海云天”中国行活动而被评为首届中国（深圳）十大操盘精英。如今，他忧心忡忡，“民营企业不要跟央企争资源，要靠体制取胜，精打细算”。 　　三年前，全国有8万家房地产公司，最近的统计不到3万家。潘军感慨，房地产行业的高成本特质让很多房地产公司“退市”，行业洗牌已经在所难免。 　　这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代。 　　“现在的拍地，只能用惨烈来形容，我们连举牌的勇气都没有了。”刚刚在北京土地拍卖会上铩羽而归的潘军说，土地资源在目前的房地产行业里俨然成为一种“稀缺物种”，诸多房地产公司为争夺土地资源不计成本，而自己深知花样年并不具备这种“一掷千金”的特质，早在10年前就开始筹划的转型，似乎到了一个最佳的时候。 　　潘军一直在琢磨着花样年该如何转型，然而前路漫漫。 　　拍不起的地 　　11月4日，北京。8宗现场配建竞价地块的总成交金额高达87.69亿元，其中的6宗自住型商品房用地成交总价达70.09亿元。 　　从下午4点开始，不到2个小时的时间里，中海、中铁建、中粮招商、万科、华润置地等16家房企悉数到场，而花样年被这些“一掷千金”的土豪完全盖住风头。潘军对此心有不甘，却又无可奈何，传统的房地产行业能够给潘军和花样年施展才华的空间越来越小。 　　最先成交的是朝阳区东坝南区地块，保利首开联合体经过26轮竞价后，以现场竞报自住型商品房面积5万平方米取得该地块，此部分售价为2.2万元/平方米。 　　“当第一笔交易成行后，我就觉得没必要再这么耗下去了。”潘军表示，一线城市的??地资源已经是一些房地产公司“不能承受之痛”，对于土地资源的渴望让很多公司迷失了方向。 　　“和那些央企比资源、拼资本，我们根本不是对手。”在潘军看来，现在房企都在比拼成本，而地价的涨幅甚至超过了房价的涨幅，所有发展商现在的毛利率都在下降。此前，房地产市场的投资客和刚需的比例是5：5，现在房地产市场80%以上都是刚需产品，高端置业人群全部都被挤到海外去了。 　　实际上，潘军的担忧不难理解。房地产行业的增速已经放缓，国家统计局发布的报告显示，2013年前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1—8月份收窄5.8个百分点；土地成交价款6082亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。 　　在2009年，花样年有意选择避开一线城市，在二三线城市获取相对低成本的土地储备，比如，潘军所熟悉的成都。1992年，他毕业于成都科技大学的水利水电工程建筑专业，后来他又负责组建花样年实业发展（成都）有限公司并任董事总经理。 　　不过，花样年近年每获取一平方米土地的代价仍远远超过从前，这是潘军最不想看到的局面。2009年，花样年提出的目标群体是中高阶层单身人士及家庭，住宅地产销售额贡献主要是精品高档住宅；而在近期的公告中，花样年提到最多的，已然变为刚需为主。 　　近年来，这种多家房企不计成本竞拍土地、地王频现的现象，在潘军身边屡屡发生，而花样年并不具备那种持续在银行获取低成本资金的能力，因此在拍地环节中无法占上风。花样年难以继续复制成本越来越高的拍地—建房—出售的流水线，转型势在必行。 　　“房地产行业现在是谁有钱谁玩，不用研究什么经营和管理，这是不正常的。十年前我们还在研究产品、户型和原材料，现在有哪个企业的老板还会画户型呢？”潘军在言语中透露出些许不忿和无奈，“已经看到了前面是一个急转弯，要不自己主动绕过去，要不就只能撞上去，然后爬起来再绕过去。” 　　“轻资产”转型 　　潘军为花样年“量身定做”了一套“轻资产”解决方案，未来转型为以金融为杠杆、以服务为平台、以开发为工具的金融控股集团，目标是逐渐淡化房地产开发在集团中的主业地位。 　　在目前花样年包括金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老在内的八大业务中，除了地产开发和金融服务，其他六大业务都属于轻资产，目前连商业地产也轻资产化，以品牌输出的形式为其他小型开发商做资产的升级服务。 　　在潘军的计划中，到2020年，花样年的轻资产业务销售额将达到1000亿元，全面超过房地产业务。而要达到这一目标，物业管理平台彩生活服务集团将是举足轻重的一部分，目