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什么样刚需房最受欢迎 　　在房市调控之下，住房渐渐从投资、投机回归居住功能。投机、投资性需求出局，大部分的改善型需求也出局了，支撑房市的主要力量来自刚需，在大部分城市，首次置业的高达90%以上。小户型是市场的基础性需求，对于整个市场需求而言相对稳定与持久。因此，要想更好地把握房地产市场必须对这部分刚性需求者有全面深入的了解，摸清他们对于住房的具体要求。就刚需房而言，其面向的群体主要是职场人员，包括结婚人群、工作几年的大学毕业生、创业人员、小企业业主、个体户以及进城农民工。他们在亲友的支持下形成一定的购买能力。但这种购买力又比较脆弱，制约他们只能把自己的需求定格在最朴素型、简单型的水平之上。因此，要对这部分购房群体从年龄、职业、家庭结构、经济条件、社会交往、生活习性等方面进行细分，以求抓住市场的主导型需求，提供既大众化又差别化的住房产品，从质量、价格、性价比等方面迎合消费者欲望需求，拉动消费市场，扩大消费群体，促使消费者购房，使其安居乐业。那么，什么样的刚需房最受欢迎？笔者结合实地踩盘情况以及分析研究，就此问题总结出如下几点。 　　一、刚需房优先于刚改房 　　刚需房是基础性需求、底部需求，是市场中消费群体最大的一部分，这一板块永远是市场的主力支撑。通过对刚需房和刚改房做比较可以对市场进行进一步的细分。首先，从单纯的刚需来讲分为三类：第一类是单身刚需房，面积大概在50平方米左右，购房人以单身为主、户型以单室为主。这一类住房的消费群体可能是刚参加工作不久，拥有一定资金可以购房，但还会准备二次置业，不是一次到位。第二类是新婚刚需房，住房面积在65～70平方米左右，一般两房或者一房半，这一类人也是初始刚需，考虑到结婚因素进行购房。有了孩子还会进行二次置业，但一般情况下对这部分人而言，这个住房会延续较长的居住时间。第三类是三口刚需房，这类房需的特点是一次到位。这一部分人很多情况下是人们常说的“啃老族”，当然也存在一些客观因素，毕竟收入有限，所以要靠父母资助，或是全额或是局部。此外还有父母从外地过来与其同住，也有父母加小孩，单独与父母或与子女住，有可能搞一个小书房自己在家办公，这种三室大概80～90平方米，一般都是白领年轻人。上述都是纯刚需房，它有一个优点就是面积不超过90平方米，在金融支持方面能得到一些优惠，且90平方米便于按揭，贷款的利率相对较低。 　　刚需房中除了纯刚需房外还包括刚改房，即刚性的改善性需求房，这类房面积在 100～130平方米左右。刚改房在目前市场上量比较大，但需求相对供应不足，导致库存相对较多。刚改房就是改善性需求相对的刚性，不是高端房。所以相对于这两者来讲刚需房要优先于刚改房。对于市场来说，开发商应该更多地将主体放在刚需房上，刚改房则相对要少一些。 　　二、城郊房优先于城区房 　　对于白领阶层来讲，其消费水平对房价有制约要求，一般在100万元上下，再多了支付不起，即使有父母资助也支付不起，而在制约房价方面最关键的一个因素就是土地成本，城市的土地成本比较高，但如果离城市太远，出行又将不便。保障房就遇到了这样的问题，大量保障房虽然建成了，但并未受到保障对象的太多欢迎。这主要是由于考虑到土地成本，保障房都建在离城中心较远的地方，交通很不方便。但如果放在城市中心确实承受不了巨大的土地成本。首先，在城市生活成本较高；其次，城市的房价太高，一般人都难以支撑；最后，也是最关键的一点，作为刚需房，其需求较大，而在主城区内土地供应量远远不够。笔者认为，开发商考虑选址，既不能放在主城区也不能选取过偏远的郊区，还要考虑购房人的交通成本，包括距离成本、运价成本和时间成本。距离成本与运价成本相应，以不超过20公里为宜，时间成本在1小时内，便于早出晚归，如果再远就不具备作为第一居所的这个条件了。而且城市发展进入到了“逆城市化”发展阶段，而城市的承载能力有限，环保、交通、供水、供气、公共配套设施等都超负荷，城市的压力过重。因此，大城市发展到一定极限所产生的种种“城市病”，如住宅奇缺、污染严重、卫生状况恶化、堵车等让越来越多的白领希望过上周一到周五在市中心写字楼里上班，周六、周日在农村田园风光里休闲的“五加二”式生活。综合以上考虑，城郊结合部是必然的选择，即城市边缘比较适合，在价格可接受、环境相对城市较为舒心的前提下方便上下班。 　　三、轨道房优先于公交房 　　在经济放缓的大背景下，中央在金融和投资等方面采取了一系列刺激经济的措施。最近中央为了刺激经济，拿出8000亿搞城市轨道交通。轨道交通是当前城市化发展的一项重要基础建设，李克强副总理也多次谈及新型城镇化建设。而他所说的城镇化已不是传统意义上单纯依靠房地产拉动的伪城市化与半城市化，而是将房地产与工业化、产业化匹配发展，并在此基础上形成各具特色与优势的城市群，促使大、中、小城市