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房产建筑业成本核算与降低成本方法 　　【摘要】房地产建筑业涉及到的成本支出较为复杂，同时，房地产建筑业作为目前国内较为热门的行业，加强对房地产建筑成本核算具有重要意义。本文将从以下几个方面来分析房产建筑业成本核算与降低成本的方法。 　　【关键词】房产建筑业；成本核算；降低成本；方法 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　 　　一、前言 　　目前，我国房产建筑业成本核算的方法还不够的科学合理，影响了核算的准确度和效率，同时，对于降低成本的方法也没有进行科学的探析，因此，分析成本核算和降低成本的方法很有意义。 　　二、房产建筑业投资开发中的成本核算特点 　　房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面: 　　首先，跟传统行业比较起来，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，大概需要经过土地使用权取得、规划设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交等六个阶段，这六个阶段的总计时间大约需要三年左右。因而，作为房地产企业而言如何在这么长的时间内进行工程项目的预算计划、成本核算、以及成本决算成为很多房地产企业不得不面对的一个难题。 　　其次，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工;费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。 　　最后，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营??险，同时降低其经营业务的复杂性。 　　三、熟悉开发流程并了解成本组成 　　1、房地产开发流程 　　一个完整的房地产开发应经历以下5个阶段：前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后服务阶段。 　　在前期规划阶段中，主要任务是分析土地出让信息并进行实地调研，研究该地块的投资价值，从企业的战略发展高度确定是否拿地，如果拿地则同时进行项目立项；在项目立项后则进入项目设计阶段，该阶段应根据前期的市场定位，运用技术经济方法及工程技术理论，按标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行技术经济分析，合理地设计，形成设计文件并绘制建筑图纸。通过合理的设计实现房地产产品价值最大化，并利用设计的科学性和独特性激发消费者的购买欲；设计完成后，进入工程管理阶段，房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务；市场营销阶段是对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划与执行过程，这一阶段的主要工作目标是在预定的成本范围内，提高企业的营销素质和竞争力，实现利润最大化或市场占有率最大化；交房后售后进入服务阶段，应利用现代管理和先进的维修、维护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的经济效益。 　　2、房地产开发成本构成 　　土地、土建、设备费用是开发成本的主体，大致占总成本的80%。土地费用又是其中最重要的一块，拿地成本大小是评价一个房屋建筑开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。房屋建筑开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，管理费用和筹资成本在开发成本中的地位也很重要。房地产开发企业往往是通过银行贷款来解决资金的需要，这样就产生数额较大的利息支出，构成了成本的增加。房地产开发为了吸引业主来购买居住，必须施工相关的配套，这一部分成本支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。另外，还有一些其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等。 　　四、房地产开发成本的核算 　　1.房地产开发成本归集对象。归集对象不能过细，不能以单栋为单位，因为以单栋为单位进行核算势必会增加工作量，使核算工作繁琐化、复杂化。相反，也不能简单地以整个小区为归集对象进行核算，因为建设一个小区从开始到完全建成往往需要几年甚至更长的时间，这样做势必会使成本核算资料滞后，失去其在房地产开发过程管理上的作用。科学、合理的作法应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度做为确定成本核算归集对象的主要依据。对比较大的开发项目进行分块核算，便于