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天津市保障住房物业管理中存在问题及对策研究 　　[内容摘要]保障住房在很大程度上解决了中低收入群的居所问题，可是在后续管理方面，尤其是保障住房的物业管理天津市尚未形成一套成熟有效的管理和运营模式，本文通过调查天津市部分保障住房，发现存在物业收费相对较高、物业费收缴难以及物业服务不具有针对性等普遍问题，通过分析其原因提出了适合天津市保障住房物业管理模式的建议，以确保被保障人入住后安居，巩固保障住房建设的成果。 　　[关键词]保障住房；物业管理；物业收费 　　[Abstract] security housing to solve the accommodation problem of low-income groups in a large extent, but in the subsequent management, especially the protection of housing property management of Tianjin city has not yet formed a mature and effective management and operation pattern, through investigation of Tianjin city part of security housing, found property fee is relatively high, the property fee collection difficult and property services do not have to common problems and so on, through the analysis of the reasons put forward for Tianjin city housing property management model is proposed, in order to ensure the security of people in housing, consolidate the achievements of housing construction. 　　[keyword] security housing; property management; property charges 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A 　　 　　天津市从上个世纪90 年代起就开始进行保障住房的建设，多年来推出了多种类型、多种层次的保障住房，为城市的中低收入群提供了适宜的居所，在很大程度上解决了他们的住房困难。保障住房是我国住房供应体系中较具特殊性的住宅类型，目前，天津市政府提供的多层次保障住房体系包括限价商品房、廉租房、公共租赁住房、经济适用房等四种主要类型。作为具有社会保障性质的保障住房，需要做好后续管理工作，其中最重要的一环是做好保障住房的物业管理工作。 　　保障住房物业管理的现状和特点 　　物业管理是房地产管理体系中的重要一环，是房地产行业市场化和房屋商品化的必然产物。物业管理水平是否符合标准直接关系到业主生活质量，房地产经济效益和城市综合管理水平。但是，物业管理也是当前社会管理的难点问题：一方面，业主抱怨物业服务不好、收费高；另一方面，物业管理公司抱怨物业收费偏低、收缴困难，企业亏损严重。 　　相对于普通商品房而言，保障住房的物业管理难度更大，其根本原因在于保障住房与普通商品房的基本属性存在明显差异。普通商品房具有完全商品属性，与完全市场化运作的物业服务模式是相互匹配的。与之对应，保障住房本身并不具有完全意义上的商品属性，更多体现了社会保障的公益属性。因此，保障住房福利保障性质与完全市场化的物业服务之间存在不匹配的问题是在所难免的。 　　保障住房物业管理中存在的问题 　　（一）保障住房物业收费相对较高，物业费收缴困难 　　保障住房与物业管理属性差异使得物业管理公司与被保障人供需双方在服务价格预期上产生矛盾。 　　物业管理公司是自主经营、自负盈亏的法人，并非公益性社会组织，在定价时要充分考虑其生存、盈利与发展的需求。通过实地和电话调查对天津市6个限价商品房和4个公共租赁住房小区的物业管理费水平进行了调查，结果发现在被调查的10个保障住房中物业管理费最高的为每月1.85元/平方米，最低的为1.00元/平方米，价格水平与周边普通商品房基本相当，甚至有的还要略高一些。以地处西区开发区附近的限价商品房项目“渤海天易园”为例，其每月的物业管理费在1.85元/平方米。而在与其毗邻的梅江居住区中，“天澜园”的物业管理费约为2元/平方米，“半岛豪庭”为2.20元/平方米，而“万科水晶城”仅为1.50元/平方米。再以公