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国外保障性住房成功经验及启示 　　摘要：分析了新加坡、日本、美国和德国等保障房制度比较完善的四个国家的主要做法，总结了这些国家的成功经验，以为我国保障性住房制度的发展提供借鉴。 　　关键词：保障性住房 制度 经验 启示 　　一、国外保障性住房的成功经验 　　（一）以计划和市场相结合的新加坡保障房制度 　　首先，政府提供住宅。新加坡政府通过推行住房公积金制度，促进房屋私有化，把原来国有的房屋逐步转让给个人，同时对收入水平不同的居民采取不同政策，目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里。而且，新加坡近些年着重加大以销售为主的保障性住房建设，逐渐减少以租赁为目的的公租房建设，这样就避免了因为没有产权而导致的保障房居民不爱惜房屋而造成的保障房后续管理乏力和维修资金压力过大等问题。 　　其次，强制实行住房公积金制度。为了解决退休工人和中、低收入水平居民住房问题，新加坡在1955年开始实施强制的住房公积金制度，从开始主要针对低收入水平居民，到后来对中等收入水平居民逐渐放开限制，到目前为止90%以上的居民住进了新建成的住宅楼。而且，新加坡的住房公积金制度比较灵活，能够做到根据各地区的实际情况，吸收广大居民积极参与住房公积金的缴存，在缴存比率上亦有不同规定，使得公积金制度在贯彻执行后的相当一段时间里能够真正使最需要保障房的居民获得具体又实在的保障收益。 　　再次，合理分配公有住房。新加坡在推行公有住房出售政策以后，大大提高了居民购房的积极性。为了能够进行公平合理的分配，新加坡政府起初采取登记配售制度，后来实行订购制度，每季度公布房屋建设计划，欲购买的居民通过抽签订购，居民最多等待一两年就可以购买到新房。 　　（二）完善法律约束下的日本保障房制度 　　首先，日本保障房发展是建立在完善的住房消费保障法律法规之上。第二次世界大战后，日本房屋短缺严重，住房荒问题是首要解决的难题之一，大约25%的居民无房可住。为了缓解住房压力，日本从立法的角度对房屋建设数量和标准等方面问题进行规范，先后出台一系列法律法规，例如???住宅金融公库法》等。通过完善的保障房法律制度，使得日本房屋建设走向了正轨，不同收入阶层的住房需求得到了不同程度的满足。 　　其次，始终实行比较优惠的住房政策。通过给企业低息贷款来激励企业进行房地产建设；对私人住房建设采取降低税收或者免除税收政策，提高了私人住房建设的积极性；充分发挥地方团体的作用，把社会资金吸收进来用于住房建设；组织公团进行房地产开发，政府不直接参与普通居民房屋建设，而是利用公团进行此项房地产的开发和管理。 　　日本住房保障政策都是围绕住房保障法展开的，最主要的三项住房保障法律是《住宅金融公库法》、《公营住宅法》和《日本住宅公团法》。日本房屋建设和供给都是以五年建设计划作为规划目标。有了法律做保障，每期五年计划都有条不紊的顺利完成。日本这种以住房保障法为中心开展的保障房建设发展模式值得借鉴和学习。 　　（三）商品化的美国房屋消费保障模式 　　首先，美国了建立完善的法律来保证房屋建设、分配等方面政策的落实，重视住房立法始终是其住房保障体系的核心。美国房屋保障法律体系是比较完善的，主要有《住宅法》、《国民住宅法》等，涉及了公共住房补贴、消除贫民窟等多个方面问题。 　　其次，美国的各类金融机构积极参与房地产的开发建设。政府和私人金融机构都经营房地产贷款业务，私人金融机构中的商业银行和抵押贷款证券化趋势明显，私人金融机构中的储蓄放款协会、信贷协会等也经营房屋抵押贷款业务。 　　再次，国家实行对低收入水平居民的各类补贴政策。美国在解决低收入水平居民住房问题时主要手段有：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。美国政府对廉价住房提供补贴，主要通过政府建设公共房屋和非营利机构建设廉价房屋。对中、低收入水平居民采取减免税收的政策。 　　（四）政府主导的德国保障房制度 　　首先，加强公共房屋的建设和供给。德国政府集中力量进行低价房屋建设，同时从政策上支持福利性公共住房建设，对于低收入水平的居民、或者有共同信仰的民族和宗教团体，由政府提供廉价的公共住房。 　　其次，对低收入水平居民采取租房补贴政策。按照房屋补贴法律、居民家庭的人口数量以及收入差异等情况给予不同人群适当的房租补贴，确保每户居民都有支付住房的能力。 　　再次，房屋储蓄制度。德国住房投资占国民生产总值比例一直很高，另外房屋银行的贷款不能在本系统内派生存款，有效抑制了短期消费需求，也缓解了通货膨胀压力。 　　最后，住房财政税收政策。德国政府通过税收减免和一系列鼓励措施来鼓励私人建设住房，同时对中、低收入水平居民给予适当的购房补贴。 　　德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善，在整个发