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关于保障性住房产权及流转问题研究 　　【摘要】2007年开始，我国的房地产政策发生了较大的转变，最大的转变就是对于房地产这个行业不再定义为“支柱产业”，转而开始重视房地产的民生性，相较以前关注住房的商品属性向更多关注住房的公共产品属性转变，在注重房地产发展的经济效率的同时，逐渐开始强调住房的社会和谐性，保障性住房在此背景下应运而生。因此，相较于普通商品房，在其房屋的产权归属以及流转问题中与商品房有较大的不同。 　　【关键词】保障性住房；产权；流转；管理 　　改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。加快建设保障性住房工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，更是以民为本的立党宗旨的体现。借鉴西方发达国家的住房保障经验来看，普通商品住房与保障性住房的二元化供给体制是住房市场发展的必由之路，是稳定社会秩序，缩小贫富差距的一大重要举措。 　　一、保障性住房的概念 　　保障性住房通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金，起社会保障作用的住房。 　　而我们通常所说的商品房主要是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物商品房。 　　商品房和住房保障性住房在融资方式、用地取得、销售（分配）方式、产权所属、租赁关系、税费等方面都存在着不同之处。[1] 　　相比较普通商品房，保障性住房有如下几个较为明显的特征：第一，主体特定性。保障性住房是以各级人民政府为主体来实施的，保障房的建设、管理和分配等诸多环节中政府都处于核心地位。第二，对象特定性。保障性住房的供应对象要求比较严格，限制为符合一定标准的中低收入住房困难人群。第三，形式多样性。保障的内容和形式比较多样，经济适用房和限价房主要可以满足中等收入家庭的住房需求，公共租赁房的保障对象为居住于城市的“夹心层”的低收入家庭，而廉租房的保障对象则为城市的最低收入家庭。第四，产权差异性。对有适当经济能力的家庭鼓励其通过获得相应的房屋产权来实现居住水平的提高，对经济条件较差的家庭则采取保障其住房租赁的方式提升他们的居住条件。 　　二、保障性住房的产权归属 　　我国目前的社会保障性住房主要包括经济适用住房、廉租住房、中低价位和中小套型的普通住房（限价商品住房）以及公共租赁住房四个层次构成。现有的保障性住房根据保障对象是否享有对房屋的产权，可以分为产权型保障房和租赁型保障房两大类。 　　（一）产权型――经济适用房与限价商品住房 　　1、经济适用房 　　经济适用住房是指政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。 　　经济适用房在销售价格上实行政府指导价，故其物权结构有特殊性。首先，经济适用房在建设用地上，采取行政划拨的方式，建造者无须支付相应的土地使用费，购房者购买经适房的同时也取得该房屋所依附的建设用地使用权；其次，在房屋的物权上，购房者仅享有对房屋的“有限产权”，相较于占有权和使用权，收益和处分权能都受到很大限制。 　　2、限价房 　　限价房即“限套型、限房价”的商品住房，是指经政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。 　　限价房在权利结构上，它也与其他保障性住房存在着一定的差别：一方面，限价房的建设用地采取附条件的有偿出让方式，房屋户型、房屋价格、土地出让金等均作为《国有建设用地使用权出让合同》的条款予以明确；另一方面，房屋建成之后，购房者同样仅享有房屋的“有限产权”，与经济适用房相类似，收益和处分权能受到一定的限制。 　　（二）租赁型――廉租房与公共租赁房 　　1、廉租房 　　廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给具有城镇常住居民户口的最低收入家庭。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。租金补贴是由政府直接发放租金补贴给住房困难家庭，由其自行在社会上租赁房屋；实物配租是由政府出资兴建或利用现有闲置住房等方式筹集房源，并采用低租金出租给特定的住房困难家庭；租金减免则是指在一定时期内对现已承租公有住房的最低收入家庭，产权单位按照规定给予租金减免的保障方式。廉租房针对的是城市最低收入且住房困难的居民，相比较其他保障性住房，其保障地位更为基础，是居民住房水平的最低保障。 　　廉租房依据承租人与出租人签订的房屋租赁合同，居住者并不享有房屋的产权。其中，租金补贴和租金减免方式是利用现有住房资