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房地产基础知识题列 第一章　房地产基础知识 房地产 即房产与地产的通称；房产是指房屋等建筑物和构筑物；地产：是供开发、使 用和经营的土地，有时特指房屋等建筑物和构筑物所占用的土地。 核心权利 是房屋的所有权和土地使用权 房地产的特点 1）房地产是地产和房产的有机结合，二者经常融为一体。 2）房地产是实体财产与财产权利的有机结合 3）房地产作为房地产的核心其中地产起着主导的作用 首先，地产可以独立存在，而房产则必须以地产为依托。 其次，由于土地价值具有永久性，而房屋的价值随着时间的推移会不断地损耗。 再次，从产权关系而言，房屋所有权的合理存在，通常以土地使用权的合法取得为前提。 土地所有权 指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 国有土地使用权 指国家依法取得的对国有土地或集体土地的占用、使用、收益和受限制的处分权。根据权利的取得和效力的不同，可将国有土地使用权分为出让土地使用权、划拨土地使用权和城镇私房用地使用权。 房屋所有权（大产权） 是房屋所有权人依法对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的取得是所有房地产开发经营行为的结果，是国家对房地产开发建成房屋的权属的认定，是房地产权属确立的标志。 房屋所有权的特点： 1）房屋所有权与土地使用权的不可分离，无论房屋所有权的确立或者变更，土地的使用权也必然随之确立和变更。 2) 土地使用权发生变更时，地上的房屋的所有权也要相应变更。 3）土地的所有权主体始终是国家或集体，而房屋的所有权人一般是土地所有权人以外的公民、法人或其他组织。 4）土地使用权出让有最高年限，这就决定了房屋所有权也是有期限的。 5）房屋所有权的设立与变更，需要到房地产行政管理部门办理所有权确认登记和变更登记手续。 6）房屋所有权的取得、变更若不办理登记手续，不发生法律效力，而普通财产所有权的产生和变更无需办理登记手续。 房屋所有权的类型 分为完全的房屋所有权和受限制的房屋所有权 完全的房屋所有权 指房屋的所有权人对自己的房屋享占有、使用、收益和处分的全部权能。 受限制的房屋所有权 所有权人对自己的房屋不能完全享有上述四项权能，主要体现在房屋的处分权和收益权上。 房屋限制所有权 又称房屋部分所有权，指对享受国家或企业事业单位补贴而购买房屋的所有权人对房屋享有不完全的所有权。 房屋区分所有权 指在整体的房屋建筑中有不同的所有者，该房屋建筑可分为由所有权人专有的部分和共有的部分，就某一个所有权人而言，对其专有部分和共有部分的所有权的总和，统称为房屋区分所有权。 房屋的使用权 是房屋所有权的一项权能，两者是整体与部分的关系，但是房屋所有权人可以自己行使使用权，也可以允许其他人使用，因为房屋的使用权是可以与所有权人相分离的，这种权能的分离并不意味着所有权人权利的丧失，而恰恰是所有权人行使权利的表现。非所有权人使用房屋必须通过合法的手续，如承租、借用等。 房地产权的登记和产籍管理 房屋所有权确认的含义 房屋所有权人不论通过何种方式取得房屋，其对该房屋的所有权都是以支付一定的对价或已经实际占有和使用二者为标志。与普通财产的所有权不同，中国对房屋的所有权实行行政审核登记制度，即房屋所有权的取得必须经政府主管部门的审核登记，并颁发所有权证。 房屋所有权确认的内容 1）登记范围：凡是城市、县城、建制镇和工矿范围内的所有房屋，包括国家机关、社会团体、军队、企事业单位等全民和集体所有的房屋、私人房屋以及地处农村属于城镇单位所有的房屋，均属登记范围。 2）登记内容：房屋的坐落（位置）、建成时间、所有权人姓名（名称）、所有权性质、共有情况、房屋结构、间数、建筑面积、建筑结构（平面分布）、房屋四至、墙界以及房屋所有权的来源等项目。 房屋所有权登记申请人的条件： 1）申请人必须是房屋所有权人（包括共有人）。代理人代理登记的必须有委托证书。 2）申请人必须是具有完全民事行为能力人。无民事行为能力人或限制民事行为能力人，应由其法定代理人申请登记。 3）全民所有制单位、集体所有制单位、中外合资企业等单位分别要有法人资格，并由单位法定代表人以法人名义，才能有资格对本单位拥有的房屋申请登记。 4）房管机关直管的房屋及划拨使用的房屋，原则上应一律以“国有户”户名，实行登记。 房屋所有权登记程序 1）房屋所有人按规定时间，向房屋登记机关申请登记。 2）登记机关进行审查核实 3）登记发证并收费 4）缴纳登记费 “房改房”的所有权（小产权） 指职工在国家住房制度改革中享受国家房改的优惠政策，通过购买本单位的公房而取得所有权的房屋。房屋的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。与完全所有权的商品房所有权不尽相同，其所有权受到一定的限制。 房地