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商业地产知识培训 如何批判地产的好坏？ 黄金定律--：地段、地段、还是地段。权衡一个地产项目的好坏，最根本的批判是地段。一个黄金地段，交通便利，周边配套齐全，人气旺盛，物业类型组合、功能组合、产业链组合、经营业态和业种组合完整，为物业的发展方向和招商定位打基础。 商铺分析 一个良好的商铺具备基本元素“ 1、地段。好的地段有齐全的配套设施，庞大的人流量和便利的交通。 2、人流。可分为固定人口、流动人口和未来规划入住的人口。 3、交通。多条交通道路经过，交通便利。 4、政策。政府政策是否规划打造成某某商业区。 5、物业公司。运营口碑，招商实力，物业管理等等。 6、开发商。开发商的资质如何，诚信程度等等。 购物中心 购物中心是指多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。按照区位要求可分为：社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心。 (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. 　　 (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 　　 (3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. 优点 （1）业态丰富、齐全 一般综合性购物广场严格按照业态分布管理，不同楼层不同的业态经营。基本上吃喝玩乐、购物于一体服务，组成完善的产业链，商业氛围浓厚。 （2）辐射范围广 由于购物中心服务功能的全面性，再加上著名的商超入驻，无疑吸引了周边甚至更远的消费人群。 （3）统一经营管理 购物中心一般由开发商委托物业公司进行统一招商、统一经营管理，包括基础设施的管理，租金分配等。物业公司利益与投资者利益紧紧结合，作为投资者一般不需要担心招租问题，本地异地投资者皆宜。 （4）提供车位服务 购物中心一般设有庞大的停车场，方便顾客驾车购物，给顾客提供舒适的服务环境。 缺点 （1）得房率低 商铺得房率一般不高于60%，这是购物中心商铺的硬伤，也是购物中心组合型商铺性质决定。很多投资者认为花了那么多钱买公摊，很不值，不如沿街商铺好。购物中心为了让购物者更便捷、畅通、舒适的享受购物而需要更大的公摊面积，同时消防、安全通道、电梯等等也要公摊。 （2）租赁、经营单一死板 物业公司统一招商、统一经营管理，包括业态种类、档次、规模的安排。这就决定了租赁者经营的业态要符合物业管理的安排；其次，由于购物中心的商铺整体统一性，决定了各个商铺“唇齿关系”，整个购物中心运营好了，人气旺了，就会惠及各个商铺，反之，树倒猢狲散。 （3）楼层多 购物中心一般是多楼层组成的的。从消费者心理角度看，与轻松购物心理不相符合。同等情况下，单层沿街商铺会更吸引人。 （4）消防安全隐患 购物中心各个商铺类品的聚集，人群密集，安全隐患严重，物业管理花费更多的心思放在安全问题上。 沿街商铺 沿街商铺指的是道路两边的门店，一般是一层或者两层组成的。通俗点说，贴近道路的商铺称沿街商铺。沿街商铺的概念比较笼统，步行街两旁的商铺、购物广场的一楼和可以称沿街商铺。可以说，沿街商铺服务的消费者主要是本区域人群和马路上逛街的人群。 优点 （1）交通方便，人流量大 沿街商铺有天然的交通优势，四通八达。除了本区域的消费人群之外，还有流动人群。