货币政策对欠发达地区房地产价格传导机制实证分析.docVIP

货币政策对欠发达地区房地产价格传导机制实证分析 　　摘 要：通过阐述货币政策对房地产价格传导机制的理论基础，选取房地产价格、个人住房利率、房地产开发贷款和个人住房贷款四个指标，利用向量自回归模型从信贷途径和利率途径就货币政策对欠发达地区房地产价格的传导机制进行实证分析。通过分析得出，货币政策对欠发达地区房地产价格的敏感度较低，且存在一定的时滞性。最后，根据分析结果，简要提出相关政策建议。 　　关键词：房地产价格；货币政策传导；VAR模型 　　中图分类号：F820 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）30-0148-03 　　引言 　　房地产价格作为资产价格的一种，与实体经济的联系甚为密切。近年来，房地产市场的空前发展已经成为推动中国经济持续快速发展的重要因素。但是由于目前中国房地产价格居高不下，引发了一系列的经济和社会问题，欠发达地区由于收入水平的制约，房价问题和对房地产市场的调控更加备受人们关注。虽然政府频频出台相应的货币政策来调控房地产市场，但是并没有取得预期的效果，房地产价格仍然高位运行。本文通过研究货币政策影响房地产市场的具体传导途径，提高货币政策传导效率，引导欠发达地区房地产行业健康、有序发展。 　　一、货币政策对房地产价格传导机制的理论基础 　　中央银行所实施的货币政策主要是通过以下几种途径来影响房地产价格。 　　1.信贷途径。货币供应量是货币政策调控的最主要手段，中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量，从而改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力发生变化会影响房地产企业获得贷款的可能性，从而增加或减少房地产需求，引起其价格的相应变化。这一过程可以表示为：货币供应量↑→贷款↑→房地产需求↑→房地产价格↑。 　　2.利率途径。房地产作为一种价格较高的特殊商品，大部分的消费者缺乏一次性付款购买的能力，因而大多数消费者会采用抵押贷款的方式进行购买，也就是说消费者以所购房产作为抵押物，向住房公积金管理机构或金融机构申请购房贷款???并在一定的期限内按贷款合同偿还本金和利息，因此利率的变化可以显著地增减消费者的还款额，从而影响其购房成本。这一过程可以简单表示为：利率↑→还款额↑→成本↑→需求↓→房地产价格↓。利率是货币的价格，也就是存款的收益，提高利率则居民存款的机会成本减小，储蓄的意愿提高，投资的意愿趋弱，从而需求下降导致房地产价格下跌。 　　3.资产组合效应途径。货币、债券、股票和房地产等资产共同组成了投资者的资产组合。理性的投资者会根据各种不同资产的收益、风险和流动性等因素的变化，合理调整组合中各种资产的比例，从而达到投资效用的最大化。如果中央银行实行扩张性的货币政策，降低利率、增加货币供应量，那么货币资产的收益率将会下降、边际效用降低，投资者就会减少原有资产组合中货币资产的比例，增加非货币资产的比例，从而形成新的资产组合，进而导致非货币资产的需求增加、价格上升。这一过程可以表达为：利率↓→货币供应量↑→货币资产收益率、边际效用↓→房地产投资性需求↑→房地产价格↑。 　　4.汇率途径。当市场预期人民币升值时，境外投资者在中国投资房地产的回报率会上升，则吸引境外资金流入中国的房市。外资不断进入增加了对房市需求，导致房价上涨。 　　二、货币政策对房地产价格传导机制的实证分析 　　上述货币政策对房地产价格产生影响的四种途径中，信贷途径主要是中央通过调整货币供应量来控制银行信贷规模对房地产价格施加影响，但是目前货币供应量数值的统计只限于全国，由于数据条件的限制，本文采用个人住房贷款和房地产开发贷款指标来分析信贷政策对房地产价格的传导效应。资产组合效应途径由于调整利率和货币供应量来间接地影响到房地产价格，不再重复分析。由于欠发达地区开放程度不高，国际生产要素自由流动缓慢，汇率变动对欠发达地区房地产价格影响不大，本文暂时不做定量分析。 　　（一）数据说明及研究方法 　　本文依据向量自回归模型（VAR模型）以兰州市为例来实证分析欠发达地区房地产价格与货币政策传导机制的关系。原始数据来源于中国人民银行统计数据。样本区间为2006—2012年的季度数据。其中，房地产价格是根据原始数据中的商品房销售额除以销售面积得到的兰州市房地产平均销售价格。利率用个人住房贷款利率来表示。所有指标数据均用美国商务部国势普查局的X-12方法进行了季节调整，并对所有的变量指标取了对数值，这样在不改变数据统计性质的情况下，一方面可以消除数据的异方差性，并且变量的对数形式也反映了长期的弹性。 　　（二）实证分析 　　1.信贷途径对房地产价格的影响。货币传导的信贷途径通过贷款变量对房地产价格产生影响，房地产行业比较特殊的一点是供需双方