新世界地产益阳梓山湖项目市调报告(改).doc

致 新世界中国地产（长沙） 新世界地产益阳梓山湖项目前期策划 投标文件 （技术标·市场部分） 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2011年12月 目 录 第一部分：宏观市场预判分析 3 一、政府决心 3 二、行业政策 5 三、金融政策 6 四、市场走势分析 7 五、重点企业方面 10 第二部分：城市经济与规划发展 12 一、益阳市概况 12 二、益阳宏观经济分析 14 三、益阳城市发展规划要点解析 20 第二部分：宏观房地产市场分析 27 一、益阳房地产市场开发现状分析 27 二、益阳房地产市场板块对比分析 29 三、益阳房地产市场发展趋势分析 34 第三部分：区域现状及规划分析 37 一、区域发展现状分析 37 二、区域未来规划分析 39 第四部分：市场典型楼盘分析 42 一、市场典型楼盘概况 42 二、项目竞争楼盘类比分析 46 第五部分：项目地块分析 56 一、项目区位及周边环境分析 56 二、项目地块分析 57 三、项目SWOT分析 59 附件： 61 重点个案分析 61 第一部分：宏观市场预判分析 一、政府决心 1、【从社会角度分析】 中国房地产市场毫无疑问是政策市，从政府层面考虑，维护社会稳定是第一位，从中国目前的现状来看，各种社会矛盾较为尖锐，在此情况下，政府必须表现出关注民生的姿态；从近几年来看，房地产行业一直被政府与舆论进行妖魔化，而房价的上涨也确实影响到老百姓的最基本需求，因此，政府拿房地产开刀来表达对于民生的关注将一定程度上缓解社会的矛盾。 分析：在目前的中国社会环境下，在不会影响到经济发展基本面的情况下，房地产行业将成为政府改善民生手段的重要调控行业，并已上升到政治任务的高度。 【从上一轮调控分析】 2007年：房产调控仍将持续 ---十届全国人大五次会议开幕会上，国务院总理温家宝指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。政府继续对房地产进行调控。 2008年：紧缩→放松---2008年，受到全球经济危机的影响下，我国经济开始出现下行，全国房地产市场出现了周期性变化，房地产调控政策也发生了明显的方向性变化，上半年继续延续07年的紧缩式调整，下半年政府开始放松政策实施“救市”。 2009年：房市出现反弹局面，在金融危机淡去和08年政府“救市”的情况下，2009年初，中国楼市开始走出冰封房价快速上扬，整个楼市出现了“报复性”的反弹。 分析：2007年政府下决心调控，2008年经济危机政府由调控到放松开始“救市”，2009年楼市快速反弹政府再度严厉调控，三年的时间里政府接连出现不同的态度，反应了政府对于整个房地产市场像一只“无头苍蝇”，房价的波动性极大又使得老百姓抱怨不满也越来越多，这一反复也让政府极为没面子。目前中国所面临的经济环境与2008年完全不同，政府救市的可能性几乎为零，这次实施严厉的调控，相信短期内打压调控政策只会越来越严厉。 3、【政府领导人态度】 1）2011年2月27日：下午3时接受中国政府网、新华网联合专访时温家宝说:“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。”温家宝表示，他有决心，在本届政府任期内能把这件事情管好，使房价能够保持在一个合理的价位，政府有决心治理房地产市场的暴涨。 2011年9：国务院总理温家宝在《求是》杂志发表文章，温家宝在文章中表示：房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。 3）2011年4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。 4）2011年7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。 5）2011年10月19日：召开的国务院常务会议称，巩固当前房地产市场调控成果，促进房价合理调整。 分析：政府领导人对于房价的承诺和国务院对调控的不断重申，显示了中央政府调控房价的决心毫不动摇，尤其是温家宝总理的几次讲话更显露出政府调控房价的决心。一定程度上而言是赌上了自己的政治声誉，其多次提出在他的任期内一定要控制房价，这说明至少在2013年离任之前政府的调控政策不会有任何改变，甚至越来越严厉。 总结： 结合目前的社会环境、经济环境以及政府领导人的意志，1-2年内行业的调控不会松动，若房价仍位置在目前水平，不排除这一调控周期将较为漫长。 二、行业政策 1、限购：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年