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浅谈房地产开发项目风险与管理 　　摘 要：日益激烈的市场竞争环境，加上房地产开发项目开发周期长、投资大、地域性强等特点，使得我国房地产在开发项目方面面临着巨大的风险。而房地产是促进我国国民经济增长的支柱产业，房地产的稳定发展对国民经济的稳健发展影响重大，因此，加强房地产开发项目的风险管理迫在眉睫。文章以房地产开发项目为研究对象，分析了房地产开发项目存在的风险因素，进而提出了加强房地产开发项目风险管理的相关对策，以期为规避房地产开发项目中国的风险提供参考。 　　关键词：房地产开发项目；风险；管理 　　房地产开发是一种投资高、风险高的行业，风险存在与房地产开发的每一个环节。近年来，我国房地产价格上涨过快，房价的飞涨，房地产投资过热，而居民购房行为日趋理性化，加剧了房地产的竞争压力。除此之外，国家也不断出台一些政策措施以加强对房价的宏观调控，使得一些城市的房地产面临着有价无市的威胁，增加了房地产开发项目的风险。 　　1 房地产开发项目的风险因素分析 　　在特定的时间内、特定的客观条件下，发生的实际结果与计划结果之间的差异程度就是风险，这种差异程度变化越大，风险就越大。房地产开发项目按其自然属性可分为设计阶段、采购阶段、建设阶段、销售阶段四个阶段，按照房地产开发项目的四个阶段可将房地产开发项目风险划分为投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、建设阶段风险和销售阶段风险。 　　1.1 房地产开发项目投资决策阶段的风险 　　房地产投资决策阶段是整个房地产投资项目过程中关键的一步，影响整个投资计划。房价政策的变化调整、房价市场波动、利率和汇率的变动等都对房地产开发投资的决策提供了重要依据，是房地产开发项目投资决策阶段的风险因素的主要组成部分。房地产行业与国家政策和经济联系紧密，房地产投资商必须按照国家对房产的相关政策要求和经济发展现状，开发设计合适的投资项目。 　　1.2 房地产开发项目土地获取阶段的风险 　　房地产开发商一旦作出了投资决策后，就要进入土地获取阶段。这一阶段，涉及征地、拆迁等事宜，耗资巨大，存在较大的风险。我国现行的拆迁安置法规有待完善，法规可操作性差，加上原有土地的房产所有者的拆迁意愿问题，给征收土地工作带来了一定难度，加大了房地产开发商获取土地的成本。另外，土地的自然属性、社会规划部门对土地的使用的不确定性等都给房地产开发项目土地获取阶段带来了一定的风险。 　　1.3 房地产开发项目建设阶段的风险 　　时间、质量和成本是房地产开发项目建设阶段的重要内容，也是三大风险因素。房地产开发项目建设阶段的目的是要按期、按质、节约地完成项目建设，以保障尽早售出并回收资金。虽然建设阶段风险比前期阶段低，但仍存在许多不可防范的风险，主要有：（1）自然风险，即地形地势、气候环境的变化对施工安全造成的威胁。（2）工期拖延风险，受主客观因素影响造成实际工程的完成与计划差异引起的风险。（3）项目质量风险，由于设计不当和施工质量问题带来的风险。（4）成本风险，工期的增加造成投资成本增加的风险。 　　1.4 房地产开发项目销售阶段的风险 　　销售是房地产开发项目的最终目的，是开发商实现利润的关键阶段。房地产的滞销而给房地产开发商带来了营销风险。国家对住房政策的调整、房价市场变动情况、经济发展的态势都对房产的销售产生重要的影响。例如，国家实行廉租房或经济适用房政策，会降低人们对房地产商品的市场需求，给开发商带来销售风险。 　　2 加强房地产开发项目风险管理的措施 　　风险是客观存在，只要存在风险的诱因，一旦条件成熟，就会发生风险导致损失。我们虽然不能消除房地产开发项目的风险，但是我们可以采取有效管理方式降低风险发生的概率，从而减少损失程度。加强风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个方面。 　　2.1 风险识别 　　加强房地产开发项目风险管理的首要工作就是要提高对风险的识别能力，这就要求房地产企业全面了解房产的行市情况、最新的国家住房政策，深入分析本企业内部的资金、技术情况，从而提高对房地产开发项目过程中可能面临的风险的识别能力。 　　2.2 风险评估 　　风险评估即对风险的估计和评价，风险估计是分析单一的风险，而风险评价是考虑各阶段的风险因素对项目目标的影响。众所周知，房地产开发风险存在开发项目的各个阶段，但只是简单地了解可能存在的风险还不够，还必须深入分析各种风险发生的概率有多大，对项目总目标的影响程度。可以采取项目风险概率估计法、项目风险损失估算法、项目风险损失期望值法、盈亏平衡分析和敏感性分析方法等方法对房地产开发项目进行风险评估。 　　2.3 风险应对 　　通过采取相应的风险应对措施可以有效地降低风险发生的概率和风险损失程度，在房地产开发项目中，可以采取风险规避、风险转移、风险减轻以及风