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房产测量实践中若干问题与解决方法研究 　　摘要：房屋产权是联系国计民生的重要问题，最近，伴随房地产行业的蓬勃发展，房价一直居高不下。因此房屋产权测量问题已经从之前单纯的技术问题上升为联系道德、伦理的社会问题，本人结合在房产测量中的具体实践，针对目前国内房产测量行业出现的一系列不良现象提出自己的意见和建议。 　　关键词：房屋产权测量；测量实践；GPS技术 　　随着市场经济日益深入，我国房地产行业如雨后春笋般发展起来，其房价的高位运行及迅猛的抬升趋势，前所未有。在如今“寸土必争”的时代条件下，房屋测量作为直接证明房屋实际面积的主要形式，具有极其重要的意义。在国内房屋测量工作中，已经制定了严谨的测量规范和测量技术要求，所以一旦经过专业的测量机构测量以后，其测量数据就具有相关的法律效力，在房屋产权问题出现问题及分歧时，可以作为处理纠纷的重要依据。于此同时，房屋测量数据进行归档整理以后，可以作为城市规划中参考的数据，对于城市的合理发展有重要意义。在实际的测量过程中，测量人员按照房屋产权管理部门制定的相关要求，对于房屋的实际占地面积、建筑结构合理性进行专业评估，为房管部门提供真实、可靠的参考数据，是房地产开发以后相关资料归档的重要依据，最重要的是，房屋测量直接关系到商品房的买卖价格，涉及到多方的利益，因此，解决房屋测量中遇到的一系列问题，并且寻找解决问题的根本依据，对于经济和技术有多重价值。 　　一、房屋产权测量中遇到的实际问题 　　（一）对于均摊面积以公共面积的辨别和界定 　　在具体的房屋测量中，建筑物的共有面积同公共使用面积，在定义上有所区分，这一点在实际测量中必须重视。共有面积是指两个或两个以上业主对于同一块面积具有平等的使用权、处置权，在进行房屋买卖时，可以在共有人间进行协商。而公共面积是指某一个建筑物中的使用面积是所有人共同占有的，法律上不允许个人或团体占为己有。在国家计量部门颁布的《商品用房使用与测量规范》中提到：业主在购买商品房以后，业主拥有的面积实际包括屋内实际面积和公共面积??住建部也在国标中规定：商品房面积应该囊括建筑物内实际面积和均摊面积总和。 　　（二）关于建筑物内对称部位测量偏差的问题 　　理论上讲，在对建筑物进行实际测量时，应该做到一个不漏的原则，对于屋内每一条边进行严格测量，而由于建筑结构理论要求，建筑物对称边的长度应该是严格相等。但是在实际测量中，就导致原本规则的室内面积发生变形，这样一来，不仅影响到建筑物整体上的效果，也为后期的面积计算带来极大的问题，导致这种情况产生的原因主要是因为在测量中系统误差的出现，也可能是在施工中，墙体没有严格对齐导致的。这样一来，就需要利用计算机对测得数据进行有效性分析，然后通过可行性评估以后，绘制平面图形，多次核算建筑面积，对于出现偏差的计算数据，应该多次测量，处理数据，求平均值，以降低系统误差对测量结果的影响。 　　（三）房屋测量操作中中心偏离的现象 　　在普通的房屋测量实际中，在进行数据收集时，一般将棱镜置于房屋建筑物的角点处，并且，要保证棱镜的安置方向同记录仪器对准。但是，在实际操作过程中，由于建筑物的不平整现象，会导致测量器械不能对准的情况发生，往往出现一定范围内的偏离，所以，在实际测量中，棱镜就不能作为唯一观测点进行测量，对于采集到的数据，不能直接带入已有的坐标中运算，需要在计算中引入偏心角进行测量，将仪器再次放置于统一水平线，测量其后视距离，在利用螺旋精平设备进行校准。 　　二、针对目前房屋测量中的问题提出的解决方法 　　本人深入分析了近几年在房屋测量中出现的实际问题，结合自己多年的测量工作实践，从技术设备使用、测量经验技巧等方面进行分析，并提出可行的测量方法。 　　（一）解决共有面积和公共面积的矛盾 　　为了破解两者之间的微妙差异问题，引入GPS技术进行测量是目前国际上通用的方式，同时GPS也是当今发展较快的一种测量方式，其特有的准确性，被用于区别公用面积和公共面积上来。在利用GPS进行测量时，可以实现根据房屋具体情况来定义房屋结构特性，可以进行实景和图形之间的双向选择，达到立体绘图的效果，破解了以往检测结果不直观的难题。而且，GPS技术具有自动识别、自动成像、自动区分图层的功能，最终将结果生成立体图形及相应的平面图，这样一来，对于建筑面积中的公共面积、共有面积可以进行准确、严格的划分，而且，其采集的数据更加精确，说服力更强，其相对应的法律效力更加明显，很好的解决了建筑面积中，关于公用面积、共有面积的划定问题。 　　（二）针对建筑物对称边的特定解决方式 　　同样，利用数字化技术可以很好的解决这一实际情况造成的误差，可以将一些建筑结构的参数输入计算机，利用计算机软件进行计算分析，利用相应的绘图软件与其对接嵌入，最终生成理论效果图，