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我国房价与地价、竣工房屋造价及销竣比关系 　　摘 要：基于一个反映房价与地价微观形成机理的多变量计量经济模型，对我国房价与地价的关系进行理论与实证分析。研究发现：我国房价与地价、竣工房屋造价和销竣比存在长期均衡关系；房价、地价具有较强的粘性；地价虽然从长期看是房价的Granger原因，但从方差分解看，房价对地价的影响远远超过地价对房价的影响；相对于地价的影响而言，“房价惯性”及供求失衡是房价上涨的关键因素；房价和地价受到冲击后，响应值一般在6～7个季度后达到最大并高位趋稳。因此，改善房地产调控效果的关键在于：一是抑制“房价惯性”；二是出台调控政策需有充分的提前期，同时调控政策执行期要足够长；三是调控政策力度要能够实现房地产供求两方面的反向平衡。 　　关键词：房地产调控；商品房价格；土地价格；竣工房屋造价；销竣比；房价惯性；价格形成机制；招拍挂制度 　　中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号2013 　　一、引言 　　近10多年来，我国房价一路攀升；与此同时，地价也呈现出与房价趋于同步上扬的趋势。为此，引发了社会各界针对“高房价”与“高地价”孰因孰果的争论：作为房价主要组成部分的地价，在房价高速上涨过程中会产生什么影响？地价是否是推动房价上涨的根本因素？如果不是，究竟是什么因素推动着房价上涨？另外，地价不断上涨、“地王”不断涌现是否又是房价拉动的结果？目前，我国房地产调控又到了关键时刻，如何避免引发新一轮房价快速上涨无疑是事关全局的重要问题。为此，本文基于萨洛普的圆形城市模型分析了房价、地价的形成机理，并基于此实证分析了我国房价与地价的相互关系。 　　从学术界看，国内关于地价与房价关系的研究成果也不断涌现。孔煜（2010）和娄文龙等（2012）对国内地价与房价的理论关系和经验研究作了详细的综述。张文新等（2004）和宋勃等（2007a）分别对国外房价与地价的关系进行了比较分析。为避免重复工作，本文略去对文献的整体回顾，而只重点对某些与本文直接相关的文献进行必要评述，从而指出现有研究的某些不足之处以便改进。 　　对房价和地价关系的研究归纳起来可以分为理论分析和经验研究两方面。当前的经验研究，根据所采用的主要变量数，又可分为双变量和多变量模型。采用双变量模型来研究房价和地价关系的文献，由于仅仅考虑房价和地价两个变量，很可能导致虚假的因果性推断。根据格兰杰因果性的定义，在可获得的信息集Jn内Y的信息可以改善对X的预测，则相对于信息集Jn， Y构成X的有初步证据的因果性（prima facie causality）。格兰杰指出，信息集中遗漏重要解释变量很可能导致虚假的因果性推断，如果适当地拓展信息集合，把重要的变量引入信息集，原来的虚假因果性可能消失。因此，在现有可获得的有限信息集中做出因果性的推断必须要谨慎对待（曹永福，2006）。 　　很多研究采用了多个变量建立理论和经验模型。况伟大（2005）通过构建一个结合住房市场与土地市场的空间竞争模型，分析房价与地价的决定机制， 给出房价与地价之间的关系， 并对上述理论模型进行了经验检验。宋勃等（2007b）在考虑通货膨胀的条件下，对我国房价和地价关系进行Granger长短期因果检验。严金海（2006）、况伟大等（2012）和王岳龙（2012）分别就土地出让方式转变及招拍挂制度对房价和地价的影响进行了研究。周京奎（2006）首先就地价指数与房价指数两变量之间的相互关系进行了分析，接着增加房地产投资额、城镇居民可支配收入、土地购置面积变量，用多变量VAR模型探讨房价变化的动态传导机制。温海珍等（2010）收集我国21 个城市2000―2005 年的面板数据， 以地价与房价为内生变量， 选取5 个地价影响因素和7 个房价影响因素为外生变量，采用联立方程模型对房价与地价的关系进行实证研究。徐美茹（2011）、余华义等（2009）和时鹏等（2012）则分别考虑了货币供应增速、货币供应量及利率对房价和地价的影响。况伟大（2012）进一步研究了房产税对对房价与地价的关系的影响。 　　当前对房价与地价关系的理论解释，主要有几个角度：成本构成、市场供求、市场结构及空间经济学（孔煜，2010）。单纯从成本构成来分析地价与房价的关系，无疑忽略掉了市场供求、市场结构及房地产市场空间竞争等主要影响因素。从市场供求、市场结构角度分析，同样忽略了空间竞争因素。况伟大（2005）虽然从空间经济学的视角进行了分析，但在经验检验时却把理论模型中的很多解释变量忽略掉了，只采用了包含房价和地价的双变量模型。 　　我国的商品房市场是一个存在巨大差异化的市场，招拍挂的土地出让制度对土地价格形成具有重要影响。因此，本文也从空间经济学的视角，并把商品房市场和土地市场结合