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论中国房地产市场发展及常见问题 　　摘 要：近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃。因此，以法律手段规范、管理房屋买卖当事人的行为，确保房屋买卖的公平、公正、合法的进行，已成为民事法律研究的重要课题。 　　关键词：房地产；常见问题；房地产市场 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0165-02 　　随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日益活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。 　　一、中国房地产业的发展 　　新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近二十年，每次都呈现六至八年的周期性规律。第一次高涨期来自20世纪80年代初期，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配???员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市。这一高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房，实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。 　　二、房地产案件中常见问题 　　1.无效房屋租赁合同的认定及处理。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，“下列民事行为无效：（1）无行为能力人实施的；（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（4）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（5）违反法律或者社会公共利益的；（6）经济合同违反国家指令性计划的；（7）以合法形式掩盖非法目的的。”除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到有关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。 　　2.离婚案件中房屋纠纷的处理。住房是一种重要的生活资料。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。（1）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，属婚前财产归个人所有。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。（2）部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权力并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是扶养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据“解答”的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门