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论中央对房地产业调控政策下房地产开发企业出路 　　【摘 要】房地产企业在当前的环境下需要不断调整企业发展战略，才能适应市场发展的需要。房地产企业需要打破以往圈地就能获取高额利润的局面，需要不断降低生产经营成本，树立自身的品牌，为企业的可持续发展奠定重要的基础，同时也能够促使行业健康稳定发展。 　　【关键词】宏观调控；房地产企业；发展战略 　　一、国家宏观调控下房地产开发企业的现状与问题分析 　　（一）房地产投资迅速扩张，造成热点地域房地产价格过快增长 　　当前我国房地产在局部地区存在过热发展的局面，因此价格增长过快的现象影响了房地产业健康稳定发展的局面，需要采取积极有效的措施解决局部地区房地产价格增长过快的问题，才能有效地保证我国社会经济健康科学稳定发展。发展房地产行业需要和国家经济发展总体目标结合在一起，形成动态发展机制，全面提升房地产行业社会效益，为国家经济社会发展做出重要贡献，对社会经济发展会产生重要的影响。从近几年全球经济的发展情况看，全球经济发展处于放缓的状态，但是我国经济仍然实现了8%左右的高增长率，其中投资贡献率已经达到4%左右。我国正处于产业结构调整的关键时期，房地产投资占整个固定资产投资的比重呈现上涨的态势。因此从一定程度看，弥补了传统产业投资下降对整个经济增长的影响。从总量情况看，我国房地产行业发展需要进行多方面控制。从我国房地产发展过程中的投资热点分布看，其主要集中在上海、广州和北京等大中城市群。房地产业投资的过度集中局面，导致了局部地区出现房价过快增长的态势，地产巨头圈地的现象经常发生，导致地价越抬越高，势必导致区域性房地产价格增长过快的现象。 　　（二）房地产企业主要依赖信贷资金，融资渠道处于单一化状态 　　从我国房地产政策优化的模式看，需要从单一化融资渠道向多元化融资模式转变，形成战略发展新局面。从我国房地产企业发展情况看，能够公开发行股票融资的企业很少，一共只有300多家，只占到房地产企业总数的1%。股东融资对很多房地产企业来说只是一种奢望。因此房地产企业发展???程中离不开银行信贷的支持，房地产企业在中开发期依靠开发信贷，而在销售期主要依靠资金信贷，期房销售的开发商主要是利用按揭资金滚动开发。当前银行资金占整个房地产资金链的比例达到70%。从整个融资理财角度分析，高收益性企业如果采取大量债务融资模式，可以形成避税效应，对整个企业的协调发展是有利的。但是企业在发展过程中如果受到国家紧缩货币政策的影响，那么企业的发展会受到重要的影响。当前央行加强了房地产信贷管理的力度，因此对房地产企业的开发进度、开发周期、购买力、授信额度、开发区域、经营资金和销售价格都会产生一定的影响，因此房地产企业的正常经营同样会受到影响。 　　（三）我国房地产企业起步时间较短、内部治理结构需要不断完善 　　我国房地产行业经过十几年的发展，因此现代企业管理制度还存在不完善的地方，需要在发展过程中不断总结经验，提升房地产企业的科学发展水平，才能真正保证行业处于健康稳定的发展状态。我国房地产企业内部治理结构不完善，是当前距离现代企业管理制度、海外资金和资本市场要求最远的一个行业。房地产企业以往单一依赖银行债权式资金支持，因此股东和股权观念薄弱，内部几乎都是专权式和封闭式管理。房地产企业封闭式发展过程中存在不同行业的企业进入房地产领域，因此房地产项目的产品定位、市场调查、规划建设、营销策划、园林景观、物业管理等方面都要借助专业的力量，此种发展模式对房地产企业健康稳定发展会产生一定的影响。 　　二、国家宏观调控下房地产企业发展的战略重点分析 　　在全球经济处于大调整的关键时期，我国城市化和工业化进程在加快，这为房地产企业快速发展提供了新的机遇。我们不仅是未来城市的开发建设者，同时也是未来城市和地域空间的设计者，房地产企业在发展过程中不仅给人们提供实物资产和价值载体，同时还需要提供一种全新的生产生活方式，最终还需要提供一种的新技术。 　　（一）房地产企业需要属于城市运营商的意识 　　房地产企业在发展过程中需要树立为城市建设服务的思想，从当前来看，能否经营好城市的土地是城市科学发展的关键。因此房地产企业与城市经营之间产生了关系。我国房地产企业在此过程中获取难得的发展机遇，同时也面临严峻的考验。城市运营商是市场和政府之间不可缺少的中间环节，需要按照国家宏观政策的具体要求对城市进行区域统一性规划和布局。通过整合各个房地产开发商在经营、投资等商业模式打造一个新的区域城市，对整个社会经济发展会产生积极的影响。房地产在国家宏观调控政策的影响下需要把发展模式向城市运营转变，最终把经济效益和社会效益有机统一起来，从而保证房地产开发企业获取更多的发展空间。当前房地产企业的发展处于一个关键的时期，树立经营观念超前的意识，可以为企业