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对叠加式别墅户外楼梯是否分摊法律思考 　　【摘 要】《物权法》确立了建筑物区分所有权制度，但仍无法解决实务中的许多问题。市场热销的叠加式别墅，关于户外楼梯面积是否分摊的问题引发了不小的争议。这些争议其实是围绕着建筑物区分所有权专有部分与共有部分的界定而展开的，文章对建筑物区分所有权中专有部分与共有部分的界定标准以及叠加式别墅户外楼梯是否分摊的问题进行了探讨研究。 　　【关键词】叠加式别墅；建筑物区分所有权；专有部分；共有部分；分摊 　　随着房地产业蓬勃发展，房屋的建筑类型不断推陈出新，配套设施日渐多样化，使得业主对房地产面积测算质量要求越来越高，但现行的房地产测绘规范及分摊方式已不能满足业主的广泛需求。因分摊的范围、比例规定得不明确、不具体，产生了很多关于面积分摊的纠纷，一定程度上影响了房地产市场的健康发展。目前房地产市场上热销的叠加式别墅户外楼梯面积是否应分摊，引起了房地产测绘部门、开发商和业主的广泛争论，笔者结合法律规定和房地产法律服务的实践经验，试对该问题作以下法律思考。 　　一、因专有与共有界定不明导致叠加式别墅户外楼梯是否分摊的争议 　　叠加式别墅，是别墅按建筑形式分类的一种。一般是四五层高的住宅，下面一二层是一套别墅，上面三四层又是一套别墅。一般情下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台，给上下单元住户设计有独立的进出入口，在市场上独树一帜并热销。 　　由于对专有和共有部分的界定不明，测绘人员对测绘项目不熟悉、指界不明、权属不清、使用范围不明晰等原因导致建筑面积是否公摊、公用面积多摊、少摊的问题屡见不鲜。目前，我市一大型叠加式别墅楼盘，开发商在楼盘宣传时，将叠加式别墅上单元住户独立使用的户外楼梯面积计算为上单元住户的套内建筑面积，无需由下单元住户分摊，但房地产测绘部门对该叠加式别墅面积进行初测时，根据国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）的相关规定，简单的认为叠加式别墅的楼梯等同于多层住宅的楼梯，属于共有部分，凡属楼梯间面积就一律认定为公共面积，需要由上单元住户和下单元住户公摊，引起了下单元住户的强烈不满。 　　二、建筑物专有部分与共有部分的区分 　　《物权法》仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，使用了“专有部分”和“共有部分”的概念，却没有对二者进行定义和界定，实践中很容易引起混乱。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，笔者认为，某一建筑物只有既符合了“构造上的独立性”及“使用上的独立性”，同时又以区分所有权客体之型态表现于外部时，方能成为专有部分，成立专有权，否则，这一部分很有可能会被设定为共有部分。在我国房地产实践中，一些小区内的游泳池、娱乐场所是符合“构造上的独立性”和“使用上的独立性”的要件的，但是基于土地使用权出让合同、开发商与全体业主的约定或者是基于其他合理性的考虑，这些建筑物往往是归全体或部分业主共有的。在此情况之下，这些建筑物虽然符合“构造上的独立性”和“使用上的独立性”，但是由于不以区分所有权客体之型态表现于外部，便不属于专有部分。以区分所有权客体之形态表现于外部，一般是指进行登记。我国大陆学者王利明教授认为，专有部分除以构造上和使用上的独立性为构成要件外，还需要有“通过登记予以公示并表现出法律上的独立性”这一要件。然而，在实务中，登记并非取得专有部分的唯一方式。谢在全先生认为：“一建筑物之特定部分虽未出诸区分所有权客体之形态，仍得因当事人之让与或其他行为，使其成为区分所有权之客体。”如我国通过法院的判决、继承等方式取得物权并不以登记为要件，在此情况之下，登记并不是设立专有部分的唯一方式，故笔者将“以区分所有权客体之型态表现于外部”作为专有部分的形式要件，而不是以登记为专有部分的构成要件。 　　三、叠加式别墅户外楼梯专有与共有之界定 　　在研究了区分所有建筑物专有部分与共有部分之界定的相关基础理论之后，笔者以实务中争议较大的叠加式别墅户外楼梯为切入点，对相关基础理论及界定标准进行检验与具体适用。 　　（一）构造上的独立性 　　构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，就是说，各个部分在构造上可以独立分开，可与其他部分相隔离，只有这样才能客观的被不同的所有人支配。叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯，具有明确区分性、直接通行性、属于专用设备。其在构造上依附于叠加别墅的外墙墙体，是上单元住户独立的出入口。其具有构造上的独立性。 　　（二）使用上的独立性 　　即每一部分专有部分应该具有专有的使用性，可以产生独立的经济效用，并且也只是所有权人独立支配，为所有权人特定的使用目的，在学说上这被称为“机能上之独立性”或“利用上之独立性”。叠加