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对物业税开征的几点思考 （经济技术开发区地方税务局团支部 闫应奇） 一、物业税的缘起及涵义 近来，有关物业税的报道和讨论受到各界的关注，众说纷纭，各种意见观点和看法都有。今天借地税青年创新论坛，谈谈自己关于物业税开征的一些看法，请大家斧正。 去年年底召开的十六届三中全会曾明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。此后财政部和国家税务总局的权威人士在公开场合阐述下一步税收改革基本思路，也多次提及“物业税”内容。近日，中国银行行长周小川表示，我国将在适当时期试点实施物业税。多种迹象表明我国已把开征物业税作为今后房地产税制改革的方向和工作重点，一旦条件具备，势在必行。 物业税也称财产税或地产税，顾名思义就是将土地作为一项财产，以地价为基础进行征税，是一种国际上比较通行的房地产税制。物业税改革的基本框架是将现有的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地出让费等税费合并，转为每年估价征收，把每年物业增值部分纳入税收范围，即转化为房产保有阶段统一收取的税种。 二、现行房地产税收存在的问题 我国现行房地产税制构成的一个重要特点是房地产开发流通环节税费多、负担重；而房屋一旦购买到达保有环节时则税少，负担轻，而且税收优惠范围大、种类多。从而导致房地产业税收繁重、偷税漏税情况时有发生，表现在以下五个方面： 1、流通环节税费复杂交叉。在房地产开发、销售过程中，税收多达十几种，各种收费更是多达几十种上百种，尽管政府一抓再抓，一减再减，但涉及面太多，权大于法的现象屡见不鲜，北京目前仍有六十多项收费项目。这种税制导致三大消极作用：（1）土地闲置，浪费严重，鼓励投机。流通环节税负重，保有阶段税负轻，在整个经济形势向好的情况下，鼓励土地价格的人为炒作。（2）助长了土地的隐形交易和偷逃税款行为；（3）政府一次性收取50或70年地租后不参与增值部分的再分配，对保有阶段的增值部分也没有税收的调节作用，导致炒作泛滥。 2、征税范围过窄。在国外除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余全部征税。目前我国只限于城市、县城与建制镇以及工矿，把机关、人民团体、军队、以及由国家财政拨款的单位及个人所有非经营性的房产排除在外，一些农村的非农业建设用地也排除在外。大量的减免规定给纳税人以隐性补助，造成横向不公平；有纳税义务的部门和纳税人时常把免税单位的自用房产和经营性房产混淆，以达到不缴或少缴税款的目的。 3、计税依据不合理。土地使用税的征收按面积而不是按价值，无法随着课征对象价值的上升而上升；房产税也是按原值，扣除一定比例，反映的是历史成本而不是市场价值。 4、房地产税收收入规模偏小。忽视了房地产税收在城市建设和维护中资金方面的作用。房地产市场是市场经济体系中的重要组成部分，对房地产的开发，经营，持有、使用和转让等活动的税，已成为当今世界各国税制的一项重要内容。实行分税制的国家，房地产税收基本划归地方，是地方财政收入的主要来源。在美国对土地和房屋收取的不动产税占地方税收的60%，日本占到45%。 5、内外有别的两套税制。国内房地产开发企业与国外企业在所得税，营业税收取不同，导致了税负不公。 三、开征物业税将带来的积极影响 1、抑制土地供应，减少政府金融风险 我国现行的土地出让制度为买地后需一次性付清地价。这样一来，一些政府就希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。卖地筹集的大量资金可能导致某些地方政府性投资不正常增长，给下届政府造成很大压力。一些地方政府为筹措资金今年向银行贷款10亿，明年贷款20亿，10亿还贷，再追加投入10亿；这样贷款向滚雪球式的增长，金融风险也与日俱增。物业税一旦开征，以往在房价中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制，有利于遏制为追求短期政绩而进行的卖地行为；同样政府可以用今后10年的物业税做抵押贷款100亿（每年10亿不计经济增长带来的增加）投资建设，大大降低了金融风险。 2、降低房价 专家分析，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在买楼时，房价中已包含了几乎全部的税收，而物业税改革，可能将开发商建房时上缴的一部分税，改由购房者购房以后每年缴纳，从理论上说，消费者可以降低10%—20%的购房成本，也就是说，新房的价格有望在现有基础上降低一至两成，但同时由于税种的转变，购房后物业税增加了，导致“平买贵用”的现象，也就是说老百姓可能买房容易养房难了，但对收入较高的年轻白领来说是一个好消息，置业的门槛降低了。 3、控制房地产投资过热，抑制通货膨胀 银行利息降低，股市的长期低迷，使得房地产成为近年来投资的一种重要手段，买号炒楼也成为一种获得暴利的职业。今年一季度，全国固定资产投资高速增长，全社会固定资产投资8799亿元，