尽职调查要素清单(地产详细)讲述.doc

房产项目前期准备 及调查要素清单 基本情况清单 资料提供： 序号 资料名称 备注 1 融资主体及担保主体公司介绍（包括公司的历史沿革、股权结构和股东详细介绍、组织管理结构框架、主要管理人员简历/学历/职称等情况、经营情况、获得的荣誉、对外投资情况等） 尽量描述详尽 2 最新的营业执照 √ 3 最新的组织机构代码证 √ 4 最新的税务登记证（含国税和地税） √ 5 最新的开户许可证 6 最新的公司章程 √ 7 最新的工商注册登记资料（请前往注册地工商局打印） √ 8 法定代表人证明书 √ 9 法定代表人身份证复印件 √ 10 验资报告（最新一期） √ 11 最近三年已审计的会计报表（一并提供原始excel数据） √ 12 最近的财务季/月报表（一并提供原始excel数据） √ 13 企业的近期负债/或有负债说明，一并提供相关贷款合同 √ 14 企业人民银行企业基本信用信息报告（如有不良，请提供相关说明） √ 15 贷款卡号及密码 √ 16 董事会成员的名单及签字样本 √ 17 如果发行企业债，请提供评级报告/银行信用等级证书、银行授信报告 如有 18 股东会或董事会决议（同意向信托公司融资，可后期提供） √ 19 房地产企业开发资质证书 √ 20 实际控制人个人信用报告 如有 21 公司对外宣传资料音频及图片 如有 22 投资项目简介（基本介绍说明，主要包括总投规模、已投资金额、项目的最新进展、已拿到的政府批复清单、现金流预测等） 尽量描述详尽 23 项目的立项文件/已获批准的项目建议书/可行性研究报告 √ 24 项目土地使用权取得文件（土地使用权出让合同/土地出让金及契税缴纳凭证/国有土地使用权证） √ 25 与项目开发有关的其他重要权证及文件 （建设用地规划许可证/建设用地批准书/建设工程规划许可证/建筑工程施工许可证/商品预售房许可证等） √ 26 项目资本金达到国家政策规定的资金到位及落实来源的证明材料（银行凭证）/项目已经支付的款项（主要）的发票复印件 √ 27 《项目资金流量测算表》，说明自筹资金的落实情况、与项目配套的资金使用计划（包括但不限于支付方式，支付方向），各项花费及进度的明细 √ 28 还款来源介绍 (分述第一、二还款来源) √ 29 抵押物相关情况（周边情况描述、现状描述、土地闲置问题说明） 尽量描述详尽 30 国有土地使用权证及相关规划文件 √ 31 抵押人的最新的营业执照/最新的组织机构代码证/最新的税务登记证（含国税和地税）/最新的开户许可证/贷款卡号及密码 如与融资主体同，可不必重复提供 32 抵押土地上若存在在建工程，目前施工方的垫资的具体金额 如有 33 （预）评估报告，提供面积与容积率 如有 重要提示：1、上述资料如为复印件或打印件，请加盖公司公章；两页以上的资料（如会计报告等）请在第一页正面加盖公章，并加盖骑缝章。2、上述拟提供的资料为尽职调查的重要组成部分，提供方应保证所提供资料的真实性、准确性及完整性。3、请提供纸质版本同时提供电子版本。 项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。 一、涉及公司类的文件 1、公司营业执照正副本 2、公司房地产开发资质证书 3、公司章程 4、公司历次股东会、董事会决议 5、公司的税务登记证 6、公司组织机构代码证 7、公司的银行开户证明和贷款卡 8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况 9、公司历次的注册和增资的验资报告 通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。 二、设计开发项目类文件 1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 2、国有土地使用权证 3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同 4、发改委立项文件或可行性方案批复 5、施工许可证 6、预售许可证 7、大产权证或小产权证 8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复 9、项目扩初的批复 10、项目各类市政配套部门的征询意见 11、项目的方案文本、扩初文本或施工图 12、项目的地质勘探报告 13、项目的各类验收报告 14、项目面积测绘资料 收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。 通过以上文件的尽职调查主要是了解： 1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况 2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标 3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法 4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工