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“以房养老”双向风险与我国制度设计 　　导读:随着我国老龄化问题的日益突出,传统的家庭养老模式已经不能满足老年人养老的需要,而在住房资产不断升级的情况下,“以房养老”(或反向抵押贷款)制度成为当前社会讨论的焦点。反向抵押贷款制度的理念从2003年引入我国,但迄今鲜有成功的案例,其主要原因是将住房反向抵押贷款简单等同于一般住房抵押贷款,认为依靠市场机制和市场主体的自发参与就可以成功运行该制度。而在国外,住房反向抵押贷款被各国政府界定为高风险行为,这种制度的推行高度依赖于政府提供的两种制度保障,并需要两个市场条件的配合。从住房反向抵押贷款制度本身出发,探讨了“以房养老”制度在我国实施的可行性及可能的发展路径,颇有制度设计层面上的重要意义。 　　关键词:以房养老;住房反向抵押贷款;老龄化 　　DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2012.06.010 　　前言 　　我国自1999年步入老龄化社会以来,人口老龄化加速发展,老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势,需要照料的老人数量剧增。第六次全国人口普查显示,中国60岁及以上老年人口已达1.78亿,占总人口的13.26%。截止2011年年底,全国60岁以上老人有1.85亿,占总人口的13.7%。退休之后如何养老,如何提高老年人的生活质量和生活水平,成为世人越来越关注的话题。 　　目前,养老金制度是我国老年人应对养老问题的重要形式。但是伴随着老龄化程度的加剧,退休人口与劳动适龄人口的比例迅速提高,1990年领取养老金的退休人员数量与在职职工数量的比例为18.6%,到2010年此比例则提高至32.5%,这种趋势会对养老金的循环带来很大的压力(封进、何立新,2012)。根据《中国养老金发展报告2011》,从1997年起,我国各级财政对养老金的补贴就迅速增加,截止2011年,财政累积补贴金额达到1.2526万亿元,这意味着现在近三分之二的养老保险结余(1.9万亿)来自于财政转移支付。另外,相比于人们退休前的收入,养老金显得微薄了许多。近些年来伴随住房价格的不断上涨和住房资产的不断升值,如今住房已成为城市居民家庭最重要的固定资产。在此情况下,民政部鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式,北京、上海、南京、辽宁等地都在老龄事业发展“十二五”规划中提出了“以房养老”试点工作。对于这些“住房富有、现金贫穷”(House Rich and Cash Poor)的老人,能否真的依靠房产帮助安度晚年,就成了摆在大家面前急需回答的问题。 　　一、“以房养老”的制度背景及内涵 　　(一)“以房养老”制度提出的背景 　　“以房养老”制度,其专业名称为“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage),俗称“倒按揭”。所谓住房反向抵押贷款,是指已经拥有房屋所有权的老人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构则依据借款人的年龄、预计寿命、房屋的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值加上预期房价未来的增值,减去预期折旧,并按借款人的平均寿命计算,将其房屋的价值以一定比例分摊到预期寿命年限中,按月份、年度或者一次性给付的方式支付现金给借款人。借款人在领取现金的同时,仍可以继续居住在自己的房屋(房屋已抵押,但所有权依然属于借款人),且负责正常的房屋修缮,当借款人住房出售、房主永久搬离或借款人死亡等上述三个条件之一成立时,贷款人即可行使抵押权,将抵押的房屋拍卖以换取现金,偿还其债权。借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。 　　住房反向抵押产品的推出,主要是因为大多数老年人退休之后储蓄不足,退休收入较低,随着年龄增加医疗支出则不断增加,而针对老年人的医疗保险费用则相对较高。或者因为人口结构改变,一些老人没有子女或子女没有能力赡养。在这种情况下,对于那些“房屋富有、现金短缺”的老年人,如果可以通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金,在不必搬离现有住房的同时,又可以增加退休收入,用以购买长期照护保险或其他保障,就可以解决退休生活资金短缺的问题从而改善老年生活质量。对老年人而言,住房资产通常占到其财富的60%以上,增加住房资产的流动性,对于提高老年人的生活水平具有重要的价值。Mayer和Simons(1994)研究发现,美国的退休老人通过参与住房反向抵押贷款,至少可以提高现有生活水平的20%。Kutty(1998)也指出,住房反向抵押贷款在美国可以帮助29%的人脱离贫困线。 　　(二)住房反向抵押贷款的高风险性 　　住房反向抵押贷款的“反向”,意即住房资产转换的“反向”,经过反向抵押贷款,最终住房资产的权益由借款人转移到放贷人,所以住房反向抵押贷款也可以称作“住房权益转换抵押贷款”(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)。尽管都