第5 章当代动产投资分析工.pptVIP

第5章 當代不動產投資分析工具 本章大綱 前門法與後門法 淨現值法 內部報酬率法 修正之內部報酬率法 獲利能力指數法及風險容受力 互斥方案之評估 投資評估之風險分析 不動產投資實例研討 附錄A 選擇權簡介 附錄B 實質選擇權觀念在投資決策上的應用 表5.1 不動產投資各科目間之關係 圖5.1 不動產投資分析之各科目關係圖 實際演練 5.1(1/2) 實際演練 5.1(2/2) 圖5.2 前門法求解過程（已知不動產價格求應有收益） 實際演練 5.2(1/2) 實際演練 5.2(2/2) 圖5.3 後門法求解過程（已知不動產收益求合理價格） 前門法與後門法 「前門法」及「後門法」為基本財務可行性分析技術，乃在考慮股東及債權人之必要報酬率之下，自已知收益求得合理價格，或自市場價格求得應有收益，屬於簡單、易用之傳統投資可行性評估法，但因此法完全以年度之現金流量為分析基礎，並未考慮時間價值及期末處理投資案可得之經濟價值，屬於靜態分析，無法考慮市場之實際變化，故較適合小型投資之分析或初步評估時使用。至於大型、長期之投資案，則應考慮時間價值及期末專案價值，即「淨現值法」。 淨現值法(1/3) 淨現值法即衡量投資案未來投資所得之總折現值與期初投入成本之間的差額，因此未來每期的現金流量都應經過折現再予以評價，此過程稱為折現現金流量評價。 在完全使用自有資本、無對外舉債之情況下，小琮想在街口轉角開