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立水桥房地产区域 市场研究 日期：二零零二年 一月 二十六日 立水桥房地产区域市场研究 本案位于地铁五号线立水桥北站和轻轨立水桥站的交汇处，占地面积约为52亩，是立水桥构件厂地铁工程占用后的剩余土地，用地性质为住宅、商业和公建。因此以下主要从住宅和商业两个方面分析本案的市场前景。 亚北地区住宅项目市场前景分析 1、北京市住宅市场的宏观向好将为本项目的投资创造一个良好的投资环境。 统计表明，投资者对北京市房地产投资的信心度继续增加。从初开始，北京房地产项目的前期审查进一步放开，投资环境得到改善，加上诱人的市场回报，使投资者的信心大增。据市开发办统计，在2001年上半年立项的180个项目中，有148个是新企业，占总数的82.2%。?截至20019月底，本市累计完成房地产开发投资4733亿元，同比增长555%，房地产投资占全社会的投资的50%多，对全社会的投资增加带动作用高达98%多；累计新开工商品房万平方米，增。开发投资和开工面积的高速增长反映出开发商对市场的良好预期。市房地产开发整体形势呈现高速、稳定态势。由于政府坚持采取适度扩张性的财政政策以保证就业和消费增长，加之入世和“奥运效应”等对投资和期望产生积极影响，预计2002年北京经济将继续保持高效快速增长。经济的稳定发展促进了消费者信心的走强，同时为拉动房地产投资提供源源不断的动力支持，这都为2002年房地产总体市场走强提供了保障。北京楼市总体需求量仍呈迅猛增长趋势年北京楼市总体需求量仍呈迅猛增长趋势，从市统计局的统计月报上看截至9月底全市累计实现商品房竣工面积4444万平方米，其中住宅3649万平方米，同比分别增长321%和411%。实现商品房销售面积4306万平方米，其中住宅销售4085万平方米，同比分别增长187%和16.5，增幅均比上月回落44个百分点。虽出现商品房销售少于竣工的情况，但其中商品住宅所实现的销售面积仍高于同期竣工面积商品房销售旺势不减。房产政策连连出台促楼市健康发展?2001年是房地产的政策年，为了促进房地产市场的发展，2001年国家和本市陆续出台了《商品房销售管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《关于加强国有土地资产管理的通知》、《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》、《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《关于规范住房金融业务的通知》、《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》、《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》、《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》、《北京市闲置土地处理办法》等10多个与房地产相关的政策法规。这些政策法规涉及到房地产业的销售、质量、价格、贷款、经济适用住房准入标准、拆迁、装修等一系列问题，对本市房地产业朝着稳定、规范、健全的方向健康发展起到了极大的推动作用。?住宅郊区2001年郊区住宅已得到众多购房者的认可，从各房展会传出的信息，郊区住宅大多有良好的市场表现。随着市政府近几年对郊区不断加大基础设施建设的力度，几条高速路的陆续通车使人们对距离不再那么敏感，基础设施的不断完善，增强了开发商与购房人的信心，使北京市几个远郊房地产市场的开发景气指数继续保持了上升态势。在城区用地越来越稀缺、开发成本越来越高的情况下，新项目的开发向郊区转移也是市场发展的必然趋势。?市中心地区320多平方公里是城市建设的核心地区，主要体现政治文化中心的功能，住宅应该削弱；然后是125多平方公里的绿色隔离带地区。绿化隔离带外，就是10个边缘集团，包括北苑、酒仙桥、南苑、丰台、石景山、清河等10个边缘集团，然后是14个卫星城，最后是40个一般建设镇。这种改变的根本原因，可以归纳为居民住宅选择偏好的改变。以往居民在选择住宅过程中，往往将与市中心的距离大小作为首要因素考虑，认为距离市中心越近，交通越方便，各种生活服务设施越完善。如今，随着北京高速公路网、地铁、轻轨铁路的发展和完善以及私家车的日渐普及，交通问题已不再是人们所担心的问题重点；同时，居住区的统一规划、规模建设使区内各种服务设施相对完备，因此，原来决定居民选择住宅的首要因素已经逐步成为住宅选择中的次要因素。根据中央电视台的调查，当前，城市居民在住宅选择过程中，环境因素已经成为住宅选择中仅次于价格因素的第二大考虑因素。同城市中心地区相比，边缘集团新近开发建设的住宅在综合环境质量方面存在较大的优势，同时在较低价格因素影响的双重作用下，购房消费者的选择天平自然要向城市边缘地倾斜。?北京申奥成功所带来的巨大商机将有利地带动整个北京房地产市场的整体增长.所谓整体利好，是指申奥成功预示着未来几年北京楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。首先申奥成功会使北京的城市面貌在未来七年有一个整体性的提升。北京市已做出了未来5年投资1800亿元用于全市基础设施建设的决定，这1800亿元会投入到交