房价趋势判断期看好.docVIP

目 录 一、房价趋势判断：长期看好，短期调整 1 二、房地产资金来源过于依赖银行贷款 3 1、房地产业对银行贷款——需求大，难度大 4 2、房地产开发资金来源分析 4 三、房地产贷款分类：开发商贷款和个人贷款 6 1房地产开发贷款分析 6 2、个人住房贷款 8 四、房地产企业财务状况：利润率水平较好，扩张受资金瓶颈制约 10 1、房地产开发企业的盈利水平决定了其融资能力 10 2、楼市走牛，开发商利润与负债、周转率成反比 12 3、行业现金流恶化 13 4、进一步获取银行贷款空间不大 14 五、信贷资产质量向好，不良贷款率下降 15 1、银行业金融机构信贷资产质量向好 15 2、房地产行业不良贷款率依然保持下降趋势 17 六、房地产贷款资产质量短期仍然健康 17 七、房地产类抵押贷款安全边际有多大？ 18 八、银行板块估值表 19 一、房价趋势判断：长期看好，短期调整 房地 产价格的决定因素具有多样性，体现在需求多样性，具体可分为刚性需求和投资性需求，就刚性需求而言，我们在2008年的房地产行业年度策略报告中指出中国房地产市场每年有约4亿平方米的供应缺口，但有效刚性需求将远远低于我们的预测值，有效刚性需求与投资性需求之和与市场供应在某个价位达到供需平衡，有效刚性需求决定了价格底限，投资性需求决定了价格上限，投资需求是推动房价大起大落的主要力量。同时，中国的房地产市场化程度在供求两端存在相对不平衡，在供应端，尤其是土地市场，仍处于政府垄断阶段，过去两年土地价格飙升，与政府垄断不无关系，而在需求端，则过于市场化，基本上老百姓的购房需求都通过商品房市场来满足，从而造成了商品房价格上涨成为必然，因此，政府如何改善这种不合理的供求关系也对房地产市场的未来走势至关重要。 综上所述，决定房价走势的主要因素是：供求关系和政府宏观政策。 1、供求结构获得改善。 在人民收入提高、城市化进程加快、人口红利、人民币升值等利好的作用下，房地产长期看好已得到了各方论证，在此不再赘述。但短期供求关系的改善却对短期房地产市场的走势起到了很大的作用，尤其是政府有意增加供给，对商品房市场会造成一定的冲击，而且经过过去两年的投资高峰，商品房的供应也在逐步得到释放，销竣比在去年末的快速下降，反应了供求关系在一定程度上得到了改善。 图表 1图表 2 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 而投资性需求现阶段却难以回升。2007年的房价飙升显然是投资需求所为，因为在宏观经济基本面、城市化进程等没有显著改变的情况下，刚性需求或改善性需求是没有理由短期集中释放的。那么这种投资性需求能否持续？我们认为，现阶段投资需求难以抬头，理由为：（1）现阶段，楼市成交量持续低迷，流动性受到了极大的影响，对于投机套现是个沉重的打击，财富效应缩水，从而抑制了部分投资需求；（2）连续加息以及二套房贷款政策提高了投资买房的进入门槛和持有成本，导致投资收益减少，弱化投资意愿；（3）经过07年的快速扩张，开发商面临了较大的资金压力，为了加快资金回笼，提高周转率，开发商主动降价，对投资性需求也形成了压力。 图表 3 资料来源：统计局，财富证券 2、政策调控促进楼市平稳发展。 宏观调控的作用日益显现，飞涨的房价得到了抑制，政府的调控主要从以下几方面来实施：（1）增加保障性用房的供应。此举主要是改善住房供应结构，尽量满足各种需求，减少商品房市场的涨价压力；（2）从紧货币政策。虽然该政策并非专门针对房地产市场，但对房地产开发企业形成了很大的资金压力，促使房地产开发商转变开发模式，从“土地为王”转变为“现金为王”，加快销售周转率，增加市场供应；（3）盘活存量土地。加强了对土地必须在两年内开发的执行力度，不允许上市公司再融资屯地，全额缴纳土地款方能取得土地证等措施都将有效平抑土地价格和促进市场供应；（4）打击投资需求。如上调二套房贷款首付比例和贷款利率就是有效的措施。 综合以上分析，我们认为，房地产市场难以在短期内回暖，房价仍然会持续调整，但应该意识到，在政策的正确引导下，随着刚性需求的逐步释放，房地产市场长期仍然看好。 二、房地产资金来源过于依赖银行贷款 2005 年以来，中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局：在房地产商“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范；但是在房地产商“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之后，商业银行往往是争相给房地产商贷款。 房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房