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罗山项目研展报告  目 录 一、洛阳市商业地产市场概况 1.1洛阳商业的整体状况…………………………………………2 1.2商业组合方式…………………………………………………2 1.3经营业态分析…………………………………………………3 二、本案周边区域规划概况 2.1 洛南新区的发展规划…………………………………………4 2.2 本案周边人口结构及配套……………………………………5 三、周边竞争楼盘调研 3.1 洛南商业项目概述……………………………………………6 3.2 项目体量分析…………………………………………………9 3.3户型面积分析…………………………………………………10 3.4产品风格分析…………………………………………………11 3.5产品配套分析…………………………………………………12 3.6价格分析………………………………………………………13 3.7营销方式分析…………………………………………………14 3.8消费群体分析…………………………………………………15 3.9周边商业发展趋势……………………………………………16 四、项目SWOT分析.…………………………………………………17 总结、建议  一、洛阳市商业地产市场概况 1.1洛阳商业的整体状况 洛阳市有着悠久的商业历史，居民具有良好的购买习惯和很强的购买潜力，再加上洛阳市政府灵活超前的政策法规，使得洛阳具有很强的商业经营条件。 洛阳市中心商业地段主要集中在洛河以北，中州大道以南，南昌路以东，以及定鼎路的两侧，先后形成“洛阳市百货大楼”、“王府井百货大楼”和“上海市场步行街”等商圈，形成洛阳繁荣的商业景象。 1.2商业组合方式 根据调查发现，洛阳现有的商业形态组合主要有以下几种： 沿街条状商业 沿街条状商业就是商业建筑沿着街道的两边一字排开，形成条状。一般都是以住宅或商务用房裙房的样式出现，在1-2层左右，3层以上并不多见。由于洛阳城市的以东西向带状延伸，东西向较长，而南北向却较窄，使得洛阳原先的商铺都的以沿街条状分布为主。主要分布于城市主干道的两侧，如：中州路、景华路等。 条状+块状的综合型商业 此种分布方式，是在条状商业的基础上增加了一个到两个块状的商业建筑（俗称：Shopping mall），业态丰富，门类繁多，形成综合经营，一般都以地区级的商业中心出现。如：“王俯井百货”、“上海市场”、“丹尼撕百货”等都是此类商业中的典型。  1.3经营业态分析 就现在的洛阳市场，经营的业态主要包含以下几种：餐饮业或清餐饮业；专卖零售业；休闲娱乐业；社区配套服务业等。不同的经营业态都楼层的要求要各有不同，有的一定要用底层；有点可以用二层；有的最好是一二层连用。各层商铺适合的经营业态如下表。 业 态 业 种 楼层分布 独1层 独2层 双层连用 餐饮业 特色餐厅、大中型饭店等 ★ ★ ★ 专卖零售业 服装、饰品、各种专卖店等 ★ ★ 休闲娱乐业 美容美发、咖啡厅、网吧等 ★ ★ ★ 社区配套服务业 便利店、邮局、银行等 ★ ★ 从上边可以清楚的看出商业经营的最佳使用楼层是低层，但也不是非低层莫属，许多业态是可以单独或部分布置在2层甚至2层以上的楼层，如餐饮业、休闲娱乐业等。本案为二层的住宅裙房商铺，因此建筑设计上可以考虑运用科学的手法将第一、二层动线分离，实现楼层的可合可分，从而提升第二层商铺的商业价值。  二、本案周边区域规划概况 2.1 洛南新区的发展规划 新区总体规划 洛阳新区位于洛阳市南部，和建成区隔洛河相望，北至洛河南岸，南至规划快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至规划西南环高速路，总面积约71.3平方公里。六个功能区中心区11.19平方公里、大学城及体育中心8.5平方公里、洛龙科技园13.9平方公里、滨河公园4.9平方公里、隋唐城遗址22.1平方公里和关林分区10.8平方公里。洛阳新区基础设施、公共设施规划情况洛阳新区开发建设经过35年的努力，新区成为功能齐全、气息浓郁山水园林相间、生态环境优美、最适宜人们居住的新城区  2.2 本案周边人口结构及配套 2.2.1本案周边人口结构 主要有以下几个部分： 企事业单位工作人员 包括勤政苑（市委政府等机关家属院）、市国税局住宅楼、市地税局住宅区、市烟草局住宅楼、高层次人才住宅楼 、洛阳日报社小区、市商业银行住宅楼、市证券住宅楼、市药监局住宅区、龙门管理局等小区的人员。 新建小区商品住宅业主 主要集中在本案住宅区、中泰华庭、开元装饰大厦、顺驰第一大街、阳光维也纳等小区。 原有村民 主要是已入驻的安置小区村民，加上其他长住人员，如：学生、老师等现共约5万人。 在两年时间内长住人口将迅速增加，人气急剧旺盛，届时在本案周边将会形成一个居民购买力强、消费潜力巨大、多元化