房地产市场售中的法律实务.pptVIP

房地产市场销售中的法律实务 ————z 一、销售中应遵循的法律原则 1、真实、平等； 2、规范用语、统一解释、留有余地； 3、不随意做书面确认； 4、不随意做口头等任何形式的承诺； 二、认购书及其相关法律知识 1、出卖人的资质； 两项“准生证”： A、《企业法人营业执照》 B、《房地产开发企业资质证书》 2、买受人的资格及应注意的几个问题 一般来说，买受人是不受任何限制，包括自然人及法人。 但针对特殊的购房主体，银行及房管局有特殊的要求 。 A、港、澳、台人士及外国人 （3点注意事项） B、非广州市区户口的人 C、未成年人 需注意的是，未成年人购房时应由其监护人代签名，监护人一般是未成年人的父母； 须提供户口簿及出生证明，以证明监护人与未成年人的监护关系。 D、法人（营业执照、法定代表人证明书及身份证、授权委托书、 单位公章及签名） 特别注意 ？ 买受人不在时，其代理人应持有〈授权委托书〉，要求委托书是当面书写，或最好是经过公证的。 案例 3、按揭成数的确定； 4、楼款支付时间的确定； A、明确 B、不能有任何增加出卖人责任的附注说明，如要求卖家履行某些行为后方支付楼款的约定。 5、办理按揭的指引资料及费用； 6、强调准时签约（交清首期后）和签约指引； 7、其他注意事项。 三、商品房买卖合同及其相关法律知识 （一）、《商品房买卖合同》的格式和条款简介； 1、共计23条； 2、4个附件。 （二）、项目建设依据的了解 1、对土地取得方式的了解； 2、国有土地使用年限； A、具体年限分类； B、角色提问。 3、销售中需具备的“五证”及其解释； A、〈国有土地使用权证〉 B、〈建设用地规划许可证〉 C、〈建设工程规划许可证〉 D、〈建设工程施工许可证〉 E、〈商品房预售许可证〉 （三）、楼款支付及监控帐户问题（增强购买人购买信心） （四）、交楼时间和综合验收的相关问题 （五）、装修标准（注意：留有解释的余地） （六）、配套设施（注意事项同上） （七）、房产证问题 （八）、广告问题（不能随意承诺） 以下情形没有在预售合同中约定，但该广告内容具有法律约束力： （1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺； （2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示； （3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述； （4）对商品房周围环境质量做出的具体明确的公建指标的说明； （5）其他载有明确指标的说明。 （九）、房地产交易一般程序 1、洽商、签署认购书 2、签署正式买卖合同 3、办理预售登记、公证及鉴证手续 4、办理房产相关产权证 四、相关法律法规及案例 五、自由提问及回答 1、如何解释买受人实际可使用土地年限与规划年限间的差距？住宅的土地使用年限是多少年？ 2、如果公司要到港澳地区开楼盘展销会，需办理什么手续？ 3、对样板房内的装饰、设备等的解释和管理，你有什么好的建议。 面 向 大 海春 暖 花 开 谢谢！ * * *