房地产开发大战略.docVIP

主题：《房地产开发战略》 时间：2009年10月21日 地点：中国前沿企管 主讲人：秋风老师（申满意） 房地产开发战略 人力资源战略 财务战略 市场战略 品牌战略 利润战略 赢利模式选择 营销战略 今天与大家分享“房地产开发战略”话题，会提到七个大问题，每个大问题又分若干个小问题讨论。今天选择其中大问题中的几个重点讨论。 战略一词最早出现于军事领域，后来被企管营销界引入。企业战略或者叫战略管理，一般分三个过程。一是战略制定，也就是确定企业任务。二是战略实施，也就是制定计划和制度把目标贯彻执行。三是战略评价，也就是检视，或者叫总结经验教训，改进工作。 第一个大问题，人力资源战略 我个人认为，现代企业的竞争，归根结底是人才的竞争。所以人力资源战略是企业发展战略的基石。人力资源战略，或者叫人才战略。主要有三个方面的内容，人才选择、人才输入引进方式和薪酬体系。同时在讨论这三个问题之前，不得不提一下企业文化。 企业文化，一般起源于企业创立之初创始人的思想、价值观、和个人或核心团队的共同信仰。鉴于此，企业文化有这么几个作用：第一，决定了企业的“性格”；第二，决定用人风格；第三，组成企业竞争力的重要因素之一。我们今天只讨论第二个，用人风格。也就是选用什么样的人才，怎么选人用人，怎么制定薪酬。这就引出人力资源战略的三个主要内容。 第一，人才选择选就是选择什么样的人。根据企业的架构模式来考虑，是偏重技能还是偏重潜力？是偏重服从执行力还是独立自主性？要一流人才还是要二流人才？当然，上边的问题，同一个公司的不同部分也会有一定的区别。 第二、人才输入方式，或者叫人才引进方式。常见有两种。 第一种，内部培养提拔。好处是熟悉企业文化，能较快进入工作角色。同时，招聘成本比较低，一般这样提升的管理人才工资也比较低。这个我估计有朋友会有体验。补充一下，中高层人才由中下层人员提升，企业只须补充中下层缺口就可以。一般情况下，层次越高的人才招聘成本越高。呵呵，有不同意见的朋友咱们后边讨论。 第二种，外部引进。可以根据企业发展随时招聘引进，与内部招聘提升相比不受内部是否有合适人选限制。但是一般情况下招聘成本、工资成本和用人风险成本均比较高。 以上两种人才引进方式，不同行业不同企业的不同部门结合实际斟酌选用。 人力资源战略的第三个主要内容：薪酬体系。 我认为薪酬体系制定要注意三性和一参考，既稳定性激励性竞争性，同时参考行业水平。 尤其是销售这一块。基础底薪稳定，就是要让人心理平衡。与同行业相比不落后。当然如果能做到让员工愉悦更好。这是稳定性。激励性，就是薪酬体系制定的要让人有向前（钱）冲的欲望。这个是有一定技巧的。竞争性就是能把优秀的人才吸引过来。以上三点综合参考行业水平。 现在说第二个大问题，财务战略。财务战略主要的分四个小问题：规模定位、融资渠道、现金流安全和风险管理。 第一个小问题，规模定位。也就是对于公司的任务，准备干多大事。打个比方，出多远的门准备多少盘缠。作为房地产开发公司要考虑的是,我做项目财务上的考虑是要做多大资金规模的项目。比如,拿地是拿市中心的地还是拿郊区的地、投资住宅项目还是商业项目，选择不同对资金的占用规模也不同。 第二个小问题，融资渠道。在商界流传着一句话：你有多少钱不重要，你能支配多少钱才重要。引申一下：现在的时代，已经不是有多少钱干多大事，而是能支配多少钱就办多大事。这个也就是说融资渠道对企业发展成长的重要性。尤其是房地产开发这种资金密集型行业。 第三个小问题现金流安全和第四个小问题风险管理其实可以放在一起说，因为二者的关系极其密切，几乎可以说是密不可分。 做生意开公司办企业最重要的问题就是现金流安全。没有这个其他的都免谈。什么发展利润全是毛，若没有现金流这个皮都会无可奈何漂落去。在这方面，2008年很多房地产公司吃了大亏。差不多每个城市都有几个，这个不用我举例子。 这就很自然引出第四个问题，风险的管理。 所谓风险管理，目标不是把风险消灭，而是把风险控制在可承受的限度内。因为现在这个时代利润可观而风险为零的事情基本已经找不到了。那么，什么叫风险控制在可承受的限度内呢？说白一点，就是这个风险爆发后企业不会死掉。企业首先得活着。一个企业绝对不能当赌徒，不要做孤注一掷的事。我有另外的理解，现金流安全需要风险管理，风险管理的目的就是要现金流安全，让企业规避灭顶灾难。 第三个大问题：市场战略。市场战略分六个小问题，区域市场选择、区域市场布局、目标市场选择、目标市场定位、市场战略选择和市场策略选择。 第一个小问题，区域市场选择。就是说你要在哪些地方做事，一个省范围还是全国范围，是做生活城市还是做地级市还是县级市场，是做沿海还是做内陆。几个选项的取舍问题。 第二个小问题区域市场布局。选择了区域就是布局了。布局首先有个布局方式，是学蒋介石还是学毛