年月绿城集团南京杨家圩地块项目前期可行性研究报告N.ppt

* 项目定位思路 * 项目功能分析 区域开发中不同业态对区域整体发展的价值作用不同，在开发和运营上需分别对待 城市综合体（HOPSCA） * 项目整体定位 南京南部新兴高品位城市中心 居住 办公 商业 酒店 追求国际化生活品质的精英族群 品质生活居所 复合型商业消费需求 精致商务、生活体验 商务办公的交流所，生活旅游的栖息地 城市商务精英人士 区域CBD建设标杆，绿色生态办公体验 项目总体定位：体现“品牌、品质、品位”，树立江宁最高地产项目标竿 * * 商业市场及板块格局初步研究——三山商圈九龙湖商圈 * 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、托乐嘉城市广场 底商/裙商 50,000 销售 2006年 2、翠屏国际城商业 底商/裙商 20,000 销售 部分交房部分现房出售 3、翠屏湾花园商业 底商/裙商 15, 000 销售 在售 1 2 3 1 2 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、铂金华庭广场商业 底商/裙商 10,000 销售 预计2012年 2、翡翠金轮九龙湖商业 底商/裙商 10,000 销售 预计2012年 3、万科金域蓝湾商业 底商/裙商 10,000 租赁 预计2012年 三山商圈 九龙湖商圈 三山商圈是依托住宅区形成的社区型商圈，但由于社区多为新建或待建，居民人口尚未密集，故其商业发展受到一定制约；同时，该区域交通不便，故商业发展仅局限于本区域以内。 九龙湖商圈亦是依托区域内新建住宅而发展起来的社区型商业，同样受制于交通不便以及住宅人口稀少的影响，目前该商圈仍处于有待发展的阶段。 资料来源：项目组实地勘查整理 商业市场及板块格局初步研究——东山板块商圈大学城商圈 * 4 1 3、东山步行街 2 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、嘉顺时代广场 底商/裙商 26,000 销售 一期2008年 2、黄金海岸广场 商业街区 56,000 部分销售 2008年 3、东山步行街 商业街 20,000 销售 2003年 4、同曦大三角项目 底商/裙商 10,000 NA 预计 2012年后 东山板块商圈是位于江宁区老城区的发展成熟的商圈，过去曾是江宁区的商业中心；但近年来随着轨道交通的发展以及百家湖商圈的崛起，东山板块商圈面临较大的挑战。 1 3 2 4 5 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、文鼎广场 商业街区 65,000 部分销售 2010年9月 2、义乌小商品市场 商业街区 200,000 部分销售 2006年2月 3、乐活时尚街区 商业街区 35,000 销售 2010年3月 4、东方龙湖湾 底商/裙商 15,000 销售 2011年6月 5、协众雅居 底商/裙商 20,000 销售 2011年6月 东山板块商圈 大学城商圈 大学城商圈是依托大学城和新建住宅社区而发展起来的区域型商圈；大学城在过去由于缺乏商业配套致使区域内消费需求长期压抑，近年来推出的几大商业项目无论在投资市场还是租赁市场均取得良好反响。 资料来源：项目组实地勘查整理 商业市场及板块格局初步研究——百家湖商圈 * 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、同曦假日百货 百货 27,000 租赁 2004年 2、同曦步行街 商业街区 28,000 销售 2004年 3、1912 商业街区 28,000 租赁 2011年5月 4、金鹰 购物中心 100,000 租赁 预计2013年 5、同曦大都会 购物中心 65,000 租赁 2012年 6、百家湖国际商业广场 购物中心 45,000 租赁 2011年6月 7、诚基百家湖小公馆 底商/裙商 46,000 销售 2012年6月 8、怡湖华庭 底商/裙商 60,000 销售 2011年12月 9、亚都天元居 底商/裙商 20,000 租赁 2011年6月 10、21世纪国际公寓商业 购物中心 200,000 租赁 一期已开业 二期2011年 三期2012年 11、翠屏水晶蓝湾商业 底商/裙商 70,000 租赁 2012年 3 5 6 7 8 9 10 11 4 1 2 百家湖商圈随着江宁商业中心的规划，依托地铁一号线南延伸段两个站点（胜太路和百家湖）的交通便利优势和百家湖景观资源，已吸引1912和金鹰即将入驻，从极大提升百家湖商业档次，并确定其作为江宁区商业中心的地位；同时，在未来仍有大量购物中心和配套商业上市，预计未来两三年内百家湖商圈商业物业将面临供过于求，届时商业空置率将长时间内难以去化。 百家湖商圈 资料来源：项目组实地勘查整理 商业市场及板块格局初步研究——总结 * 南京整体商业市场状况：从商业层级来看，南京经历了初级发展阶段跃升至如今已城市综合体作为商业开发的主要形式；从