第五章 房地产评课件.pptVIP

第五章 房地产评估 导 读 一、应掌握的基本概念 基准地价 标定地价 出让底价 农地征用费 深度指数 二、思考题 1、土地的自然特性和人文特性。 2、房地产的特性。 3、房地产评估的专业性原则。 4、土地价格的特性。 5、房地产价格的特性。 6、房地产价格的构成。 7、房地产评估的程序。 8、路线价法的评估思路及计算公式。 9、在建工程的特点。 三、应用与实践 1、（一）估价对象概况：该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面积为340平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为80年，从1980年5月起计。 （二）收集的资料：月租金收入45000元，订约日期为1980年5月；附近类似房地产于1995年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值为3000000元；管理费以年租金的3%计；房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳；其他税费约为年租金的14.5%；建筑物的还原利率为7%，土地的还原利率为6%，房地产的综合还原利率为10%。 （三）评估要求：评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的单价。 2、某地产未来前三年预期收益分别为40万元、42万元、45万元，假设从第4年开始到第30年为止，每年的纯收益将稳定在50万元左右，该地产的折现率为10%，求地产的价值。 3、某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，房屋损失准备费以半月租金计，房产税以年租金的12%计，土地使用税每年按2元/平方米计，管理费按年租金的3%计，修缮费按年租金的4%计，保险费为288元。另外，土地使用权价格为每平方米1000元。试用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物的价格。 4、运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为16—18米，路线价为2000元/m2,待估宗地临街宽度为10米，临街深度为18米，待估宗地所在路线价区段深度指数如下： k1=130%, k2=125%, k3=120%, k4=110%, k5=100% 待估宗地各段面积如下： 　m1=m2=m3=m4=40m2, m5=20m2 根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。 5、待估在建工程总预算造价为100万元，其中设备安装工程预算为50万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占的比例为15%、60%和25%，根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。 第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特性 （一）房地产的概念： 房地产是房屋建筑物和土地的总称。严格来说，房地产有三种存在形态（1）单纯的土地；（2）单纯的建筑物；（3）土地与建筑物合成一体的复合房地产。因此，除了特别确指说明外，“房地产”可以认为是泛指土地、建筑物或土地与建筑物的结合体。房地产由于其位置固定，不可移动，在国外称之为不动产。 （二）房地产的特性 1、土地的特性 土地的特性可以分为自然特性和人文特性两方面。土地的自然特性是土地作为一种自然资源，其本身所具有的特殊性质；土地的人文特性是指土地作为一种社会资源，人类社会赖以存在的基础，其与人类发生联系所表现出来的性质，即社会性质。 （1）土地的自然特性 A、数量的有限性 B、位置的不可移动性 C、效用的持久性 D、效用的差异性 （2）土地的人文特性 A、用途的广泛性 B、供给的稀缺性 C、社会经济位置的可变性 D、可垄断性 2、建筑物的特性 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 3、房地产的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性（注：P104） （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性 二、房地产价格评估的专业性原则 房地产价格评估除了要遵循资产评估的一般原则外，因其特殊性，还应遵循一定的专业性原则。主要有以下几个： （一）合法原则 合法原则是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。 （二）最高最佳使用原则