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关于金华市区城市经营潜力的调查与思考 如何加快城市建设，塑造城市形象，管好土地资产，盘活存量土地，增加土地收益，稳定市区房市，扩大内需，即在推进城市化进程中怎样才能实施好“经营城市”战略这一课题已越来越为人们所重视。经营城市的战略是树立市场观念，运用经济手段进行市场化运作，通过制度创新、管理创新，利用一切有形、无形的国有城市资产来吸引外资、民营企业资本、民间资本，多渠道筹集建设资金，打破建设“资金” 这一城市化进程中的“瓶颈”，补上城市建设这一木桶中最短的一块板。本文将从规划土地经营、城市建设投资体制、市政基础设施建设、房地产业发展、国有资产的保值、增值等方面出发，对经营城市这一理念进行剖析。并结合金华实际情况，提出今后的发展战略，供决策参考。 一、充分发挥规划龙头作用，高标准、高起点绘就现代化城市建设蓝图，做到科学规划，达到增值预期。 切实抓好金华市城市总体规划和各项专业规划、分区详规的修编。为了抓住机遇，完成我市的发展战略目标，早日建成浙江中西部的中心城市，我市已完成了总规修编的工作。在城市总体规划指导下，先后编制完成了江南开发区控规。市工业园区控规及古子城改造规划等详细规划。目前规划在行政区划调整等工作中的龙头作用得到初步显现，城乡规划管理不断强化，规划调控作用日益增强，历史文化和风景名胜资源保护进一步加强，历史文化名城和优秀旅游城市效应日益凸现。但是，城市设计或城市形象设计还跟不上，部分详细规划不能及时覆盖，具体地块的规划设计方案不及时，如地下管线没有统一规划。经常发生开挖道路现象，市民意见很大，影响了城市建设的步伐，也可以说影响了投资者的热情和公众对城市建设的预期。为此，今后应采取如下措施加以补救： 1、抓紧搞好城市设计、详细规划编制，拟定城市建设年度开发计划，展示各个区域的发展前景。 2、在规划的实施过程中，应根据规划要求，对规划方案进行专家评审，并将规划方案效果图交市民公开评议。并且对新建城市道路进行预先规划，统一管线，以解决地下管网连续性。 3、市政府应进一步确立“大规划”观念，推进城乡协调发展。要把城市形象提升到城市的公共资产、城市名片、重要的无形资产的高度，聘请知名专家、学者对金华形象做出全面规划，规划要大气，具备前瞻性，争取几十年不落后。要从金华实际出发，综合考虑金华的自然山水风貌、历史文化积淀和产业发展方向，使规划更突出金华的个性，树立金华城市品牌，为吸引外资、人口打下良好的基础。 二、充分挖掘市场潜力，合理配置土地资源，“卖”“养”并举，确保级差收益。 经营城市的一项重要内容是经营城市土地，如何充分挖掘土地市场潜力，运用市场机制高效配置城市土地资源，是一个全国各地都在大力研究和探索的重要课题，也是现阶段国土资源管理的一项主要工作任务。根据金华市区的实际情况，一是要继续坚持经营性用地总量控制制度，对经营性用地供应实行集中统一管理，增强政府对土地市场的宏观调控能力。二是建立和健全土地出让市场的建设和土地交易制度，充分发挥市场配置土地资源的基础作用。三是进一步完善土地收购储备制度。四是运用经济杠杆大力盘活存量建设用地。具体地讲就是： 1、对土地“卖”“养”并举。“卖”，就是通过拍卖的形式来转让土地使用权，实现土地定价市场化，土地出让效益职业化；“养”，就是对规划地段先行投资，通过完善基础设施，优化开发环境，将“生”地养“熟”。通过先养后卖，“卖”“养”并举，从而实现土地资产的最大价值。 2、对市区的闲置土地进行清理，凡是超过两年以上未使用的土地，要根据国家有关规定，采取切实措施予以收回，并且对一年以上闲置土地可收取土地增值费和占用费，这样可以消除市场存在的风险因素，也可以达到弥补建设资金不足的缺口。 3、在对经营性用地实行集中统一出让的基础上，对转让、出租、抵押等二级土地市场的交易活动也要实行集中统一管理，使土地交易在有序、公开、公正、公平的环境进行。为达到这一目的，必须采取一系列行之有效的办法和措施，变场外交易为场内交易，变隐形交易为公开交易，最终彻底杜绝隐形交易现象。 4、通过规范土地转让及改变土地用途、用地性质、容积率等行为，防止国有资产的流失，增加财政收入。积极盘活不符合现行城市规划的建设用地，如原工业等非经营性用地改变为经营性用地的，要采取政府收回后进行公开出让的方式加以利用。积极探索农村集体建设用地流转的具体办法。 三、转变观念，改革城市建设投资体制，拓宽建设资金筹措渠道。 金华要尽早建成浙江中西部的中心城市，建设资金的筹措是关键，市城开公司正是顺应这种要求应运而生的，作为按照现代企业制度建立起来的责、权、利明确的国有资本经营公司，该公司主要受市政府委托，经营城市国有土地，负责城市基础设施建设项目和旧城改造的实施、管理，运用市场经济手段参与资金市场、资本市场的融投资，搞好资本经营。公司运作两年