tf房地产公司y项目营销策略研究-research on tf real estate companys y project marketing strategy.docx

3.4.4 组织能力分析 .....................................25 3.5 Y 项目 SWOT 分析 26 3.5.1 优势（Strength） 26 3.5.2 劣势（Weakness） 26 3.5.3 机会（Opportunity） 26 3.5.4 威胁（Threats) 27 4 Y 项目目标市场策略 28 4.1 Y 项目市场细分 28 4.2 Y 项目目标市场选择 29 4.3 Y 项目市场定位 30 5 Y 项目市场营销策略 33 5.1 产品策略 ...............................................33 5.2 价格策略 ...............................................34 5.2.1 价格制定方法 .....................................34 5.2.2 价格调整策略 .....................................36 5.3 渠道策略 ...............................................37 5.4 促销策略 ...............................................38 5.5 体验营销策略 ...........................................39 6 总结与展望 ...................................................41 6.1 总结 ...................................................41 6.2 展望 ...................................................42 参考文献.......................................................43 附 录.........................................................45 致 谢.........................................................48  1 绪论 1.1 研究背景 自从房地产市场化以来，房地产行业迅速发展，已逐渐成为中国经济的支柱 产业之一，而其行业内部的激烈竞争，将迫使房地产企业把对房地产的营销策略 研究上升至企业整体发展的战略高度，同时要求房地产行业从原来的以生产为导 向，转变为以消费者和社会为导向；从之前简单的销售、促销转变为系统性的全 程营销。 近年来，随着我国城市化进程的不断加快，房地产行业得到了迅速发展。在 此同时，政府不断出台各种宏观政策来对房地产行业进行限制，银根、地根的紧 缩一定程度上抑制了投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求；综合运用土 地、税收以及金融等手段来稳定房价，促使房地产行业合理回归。这些政策一经 出台，不但为开发商融资造成了一定困难，还在一定程度上影响了消费者预期， 直接影响了房地产销售。因此，如何运用一套科学并结合项目自身特点的房地产 营销策略把房地产项目成功地推入市场，将对房地产营销产生较强的理论研究价 值和实践意义。 纵观最近几年全国各地的房地产发展状况，一次房价上涨就代表一次经济高 潮，老百姓渴求生活质量的改善，及农村务工人员的持续涌入，都是使住房需求 不断增加，房地产价格持续走高的原因。并且，随着 Q 市的城市化进程，让一部 分拥有房屋的业主看到了投资房地产市场中的利润，况且现在的 Q 面向的购房者 将不止是整个 Q 市，而是囊括了周边的县市或者更远的消费者，如淄博、东营等 地的购房者，由于 Q 市的住房环境、消费水平等因素吸引了这些外地的购房者。 随着这些外地购房者的进入，加快了楼盘的销售速度。所以说 Q 市的房地产市场 还是还是比较乐观的，伴随市政府等方面招商引资力度的加大，及城乡居民收入 的增加，Q 市 2013 年的房地产市场将会更加活跃。 随着企事业单位的公用房在整个商品房市场中所占比例越来越小，面向社会 各阶层销售的商品房也逐渐展开。同时，Q 市城市化进程的加快、大规模的旧城 改造，以及提出的建设现代化中级城市的奋斗目标，更加加速了 Q 市的房地产业  稳步健康的发展。据初步统计，目前 Q 市区内规模较大的住宅小区有 20 多处， 2012 年 Q 市仅市区房屋施工总面积中，住宅用房的面积超过了 50 万平方米，比 2011 年增加了 20%以上。而 Q 的房价也并没有因为开发面积的增